Showing posts with label Investissement. Show all posts
Showing posts with label Investissement. Show all posts
Wednesday, 18 February 2015
Rétrospectives Investissement : Rhythm'n'beat
Historique des taux de rendement Prime depuis 1974 (en %) - Source : Knight Frank
Historique des volumes investis en Île-de-France et du spread taux de rendement/placement obligataire
Sources : Knight Frank, CDC - Comité de normalisation obligataire
Grand Témoin : Robert Burrow
Robert Burrow : Malgré les remous de la vie politique et économique, Paris sera toujours Paris ! Mon associé et Co-Président, Elliott Bernerd, et moi avons suivi l’évolution de ce portefeuille et de ses principaux actifs depuis près de trente ans. Chelsfield/TOG a pu saisir une opportunité unique sur le marché de s’implanter dans le Triangle d’Or en rachetant un portefeuille de neuf immeubles, tous très bien situés, et avec un potentiel de création de valeur significatif. Nous considérons ce portefeuille et la gestion de ces actifs comme un investissement sur le long terme plutôt que sur le court terme. L’environnement économique en France reste globalement moyen mais le secteur sur lequel nous nous sommes positionnés est celui de l’immobilier haut‑de-gamme (résidentiel, commerce et bureaux) et nous pensons qu’il devrait s’apprécier avec le temps compte tenu de la rareté des produits de qualité.
KF : Quelle place occupe Paris parmi les autres grandes villes du monde ? Offre-t-elle quelque chose d’unique ?
R. B. : Il n’y a qu’une Avenue des Champs-Élysées et qu’une Avenue Montaigne. Et ces adresses font rêver le monde entier.
Depuis près de trente ans, nous travaillons et investissons avec le Groupe Olayan ainsi qu’avec d’autres partenaires internationaux qui sont non seulement intéressés par nos projets parisiens mais qui sont aussi, potentiellement, nos clients de demain.
Chelsfield Londres a développé des produits très haut‑de-gamme qui n’existent pas encore sur le marché résidentiel parisien et que nous avons l’intention de proposer prochainement à nos clients internationaux à Paris.
KF : Le marché locatif parisien est devenu un marché de renouvellement au cours des dernières années, reposant beaucoup sur la rotation des entreprises. La recherche de rationalité et d'efficacité ainsi que les gains d'image sont les principaux moteurs des décisions immobilières des entreprises. Cela concourt à renforcer la concurrence entre immeubles et à accélérer leur obsolescence. Comment les investisseurs peuvent-ils concilier tous ces facteurs au sein de leur stratégie ?
R. B. : Il faut sans relâche innover et rechercher des moyens de différenciation. Notre présence sur plusieurs marchés nous permet d’envisager d’appliquer certaines "best practices" d’un pays à l’autre. Prenons, par exemple, les immeubles de bureaux à New York : ils ont développé un savoir-faire unique sur l’aménagement des espaces communs, des halls d’accueil, ainsi que la création de services à la personne. Il y a là-bas de très bonnes idées à adapter au marché français. Afin de faciliter la commercialisation des immeubles, il est devenu indispensable, pour faire la différence, de proposer des plans et aménagements innovants adaptés aux goûts et aspirations de nos clients. A ces fins, notre groupe va travailler avec Tara Bernerd, notre Creative Director.
"La mondialisation entraîne une certaine uniformisation des modes de consommation et c’est d’autant plus vrai sur le marché du luxe ou du haut de gamme immobilier."
KF : Vos biens immobiliers se situent dans les plus grandes villes européennes.
Y observez‑vous des tendances ou évolutions appelées à se diffuser en France et à y influencer l’immobilier commercial ?
R. B. : La mondialisation entraîne une certaine uniformisation des modes de consommation et c’est d’autant plus vrai sur le marché du luxe ou du haut‑de‑gamme immobilier.
Les grandes sociétés internationales, leurs cadres et dirigeants aiment se retrouver dans un environnement familier. Regardez ce qui se fait en matière d’hôtellerie : des standards internationaux ont émergé. Il en sera certainement de même pour le résidentiel et les bureaux haut-de-gamme.
KF : L’année 2014 a été marquée par l’arrivée de nouveaux investisseurs sur le marché de l’immobilier commercial. Comment expliquer cette tendance compte tenu de l’image peu attractive de l’économie française à l’heure actuelle ?
R. B. : La France ne se résume pas à son environnement économique à court terme. Comme une partie de l’Europe, la France fait face à des difficultés mais ses atouts n’ont pas disparu pour autant. La France est un acteur économique international et elle reste la première destination touristique mondiale. La France n’est pas le seul pays d’Europe ou du monde à souffrir du climat économique global mais sa population et son économie montrent des signes de résistance. Nous sommes confiants quant à sa reprise économique et sommes convaincus de l’importance de son rôle dynamique au sein de l’Union Européenne. Nous sommes très contents d’y investir.
Perspectives 2 - Taux de rendement : Paris Yields aka Compression Remix
L’environnement économique qui se met progressivement en place et qui se déploiera au cours des prochains mois devrait avoir des conséquences pour les taux de rendement observés sur le marché francilien. L’air de la compression, en version remixée, pourrait en effet de nouveau imposer son rythme, après s’être interrompu en 2014.
Les raisons d’y croire ne manquent pas. Encouragée par la baisse de l’euro et par l’assouplissement des financements bancaires, l’abondance de la demande en actifs immobiliers devrait se heurter de plus en plus frontalement au manque d’immeubles Core mis en vente. Inévitablement, la compétition entre acquéreurs induira des tensions à la hausse sur les prix et donc une baisse des taux de rendement.
Une telle baisse aurait en outre une certaine rationalité, qui permet d’exclure l’hypothèse d’une bulle sur le compartiment immobilier, au moins à court terme. Bien sûr, si le taux de rendement Prime passe en dessous de la barre des 4,00% sur le QCA, il se positionnera à son plus bas niveau historique. Un niveau seulement observé en 2007, avant que n’éclate la tourmente financière qui allait plonger nos économies dans la pire crise en plus de cinquante ans. Mais comparer des valeurs nominales n’a guère de sens. Il y a en effet une différence majeure entre la situation actuelle et celle qui prévalait en 2007 : le différentiel de rendement qu’offre l’immobilier tertiaire par rapport aux autres types de placements, notamment obligataires, n’a jamais été aussi important. À la fin 2014, il était de près de 3,20%. En 2007, le rendement immobilier était passé en dessous de l’obligataire.
Il serait logique que le différentiel de rendement ne se maintienne pas à un tel niveau. Comme il semble exclu, sauf nouvelle crise majeure de la zone euro, que les rendements obligataires remontent significativement, la réduction du différentiel ne peut passer que par une baisse des rendements immobiliers Prime.
Le mouvement ne fait guère de doute. Il est par contre plus difficile d’en anticiper l’ampleur. En observant les 15 dernières années, le différentiel offert par l’immobilier est de 1,65% en moyenne. Nous sommes à plus de 150 points de base au-dessus. Il y a donc une marge substantielle d’adaptation. Autant le dire clairement, il paraît exclu qu’elle soit consommée au cours de l’année 2015. Mais l’hypothèse d’une baisse de 50 points de base environ semble réaliste.
Une telle compression des taux de rendement Prime entraînerait logiquement des adaptations sur les autres actifs immobiliers, moins qualitatifs et plus risqués. Il ne faut pas espérer une baisse de même ampleur que pour les actifs Prime. Mais la remontée des taux qui les concernent, observée en 2013 et 2014, devrait s’interrompre et certains ajustements à la baisse pourraient intervenir.
Compression Remix s’annonce bel et bien comme le tube qui fera vibrer le marché en 2015.
L’hypothèse d’une baisse de 50 points de base sur le rendement offert par les actifs Prime semble réaliste pour 2015.Compression Remix, hit de 2015 ?
Les raisons d’y croire ne manquent pas. Encouragée par la baisse de l’euro et par l’assouplissement des financements bancaires, l’abondance de la demande en actifs immobiliers devrait se heurter de plus en plus frontalement au manque d’immeubles Core mis en vente. Inévitablement, la compétition entre acquéreurs induira des tensions à la hausse sur les prix et donc une baisse des taux de rendement.
Une telle baisse aurait en outre une certaine rationalité, qui permet d’exclure l’hypothèse d’une bulle sur le compartiment immobilier, au moins à court terme. Bien sûr, si le taux de rendement Prime passe en dessous de la barre des 4,00% sur le QCA, il se positionnera à son plus bas niveau historique. Un niveau seulement observé en 2007, avant que n’éclate la tourmente financière qui allait plonger nos économies dans la pire crise en plus de cinquante ans. Mais comparer des valeurs nominales n’a guère de sens. Il y a en effet une différence majeure entre la situation actuelle et celle qui prévalait en 2007 : le différentiel de rendement qu’offre l’immobilier tertiaire par rapport aux autres types de placements, notamment obligataires, n’a jamais été aussi important. À la fin 2014, il était de près de 3,20%. En 2007, le rendement immobilier était passé en dessous de l’obligataire.
Il serait logique que le différentiel de rendement ne se maintienne pas à un tel niveau. Comme il semble exclu, sauf nouvelle crise majeure de la zone euro, que les rendements obligataires remontent significativement, la réduction du différentiel ne peut passer que par une baisse des rendements immobiliers Prime.
Le mouvement ne fait guère de doute. Il est par contre plus difficile d’en anticiper l’ampleur. En observant les 15 dernières années, le différentiel offert par l’immobilier est de 1,65% en moyenne. Nous sommes à plus de 150 points de base au-dessus. Il y a donc une marge substantielle d’adaptation. Autant le dire clairement, il paraît exclu qu’elle soit consommée au cours de l’année 2015. Mais l’hypothèse d’une baisse de 50 points de base environ semble réaliste.
Une telle compression des taux de rendement Prime entraînerait logiquement des adaptations sur les autres actifs immobiliers, moins qualitatifs et plus risqués. Il ne faut pas espérer une baisse de même ampleur que pour les actifs Prime. Mais la remontée des taux qui les concernent, observée en 2013 et 2014, devrait s’interrompre et certains ajustements à la baisse pourraient intervenir.
Compression Remix s’annonce bel et bien comme le tube qui fera vibrer le marché en 2015.
Perspectives 1 - Volumes investis et acheteurs : Adieu ténor, bonjour baryton ?
2015 s’annonce comme une année riche. Riche d’évolutions et d’adaptations. Peut-être au point de signer l’entrée dans une nouvelle époque pour l’investissement immobilier.Bien sûr, cela ne sera probablement pas suffisant pour égaler le volume d’activité de 2014 mais est-ce le plus important quand ce qui se met en place peut s’avérer très bénéfique, à moyen terme, à la place parisienne ?01 Volumes investis et acheteurs : Adieu ténor, bonjour baryton ?
Avec près de 17 milliards d’euros, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a incontestablement joué les ténors en 2014. Le ténor, c’est en effet la voix masculine la plus aiguë, chargée de la mélodie principale dans la musique occidentale. Elle tutoie les sommets.
La tessiture en dessous, plus moyenne, est celle des barytons. Comment s’annonce le marché en 2015, ténor ou baryton ? En d’autres mots, peut-on s’attendre à ce qu’il se maintienne à de tels niveaux d’activité ?
En 2015, le marché va balancer entre le risque d’assèchement et les éléments favorables au dynamisme et à l’acceptation du risque. Au final, il pourrait se hisser entre 14 et 15 milliards d’euros.Les raisons pour craindre le contraire sont réelles. Il y a d’abord le constat d’un marché qui repose sur un nombre assez limité de grandes et très grandes transactions : c’est la marque d’une fragilité et d’une potentielle volatilité. Il n’a échappé à l’assèchement que par la conjonction de mises en vente d’actifs exceptionnels, sous l’impulsion de réorientations stratégiques décidées par plusieurs propriétaires importants de la place ou en raison du débouclage de longs processus financiers. Au bas mot, ce sont plus de 5 milliards d’euros qui sont venus se rajouter à l’activité. Autant dire qu’il est loin d’être certain que de telles circonstances se reproduisent en 2015 et que le marché puisse compter sur une telle « cagnotte ». L’assèchement, évité en 2014, pourrait donc finalement se produire en 2015.
Faut-il pour autant craindre un marché retombant autour de niveaux qui lui sont relativement habituels, c’est-à-dire entre 10 et 12 milliards d’euros ? Sans doute pas.
Car les éléments qui permettent d’espérer contrebalancer ou, à tout le moins, modérer la menace d’assèchement sont eux aussi réels. Et nombreux. Probablement pas assez pour retrouver des volumes identiques à ceux de 2014 mais suffisants pour espérer atteindre 14 à 15 milliards d’euros.
Il y a d’abord la donnée fondamentale de la rentabilité offerte par l’immobilier d’entreprise en Île-de-France. C’est inédit : le spread avec les placements obligataires était de près de 3,20% à la fin 2014. Jamais, en plus de 30 ans, le différentiel n’avait été aussi avantageux pour le compartiment immobilier. Il est logique d’en attendre un intérêt accru de la part des investisseurs. Mais il est aussi probable que cela conduise à élargir l’acceptation du risque pour les actifs immobiliers. C’est d’autant plus probable que, de son côté, l’activité locative repart de l’avant. Le marché de l’investissement qui se profile pourrait ainsi être moins focalisé sur les immeubles Core.
Autre élément favorable à l’investissement immobilier et à l’élargissement du ciblage des acquisitions potentielles : la dévaluation de fait de l’euro face aux autres grandes monnaies européennes (livre sterling et franc suisse) ainsi que face au dollar et à toutes les devises qui lui sont indexées. Matériellement, cela réduit de 10 à 20%, voire plus, le coût d’un immeuble parisien pour un investisseur issu d’un pays hors zone euro. Britanniques, Norvégiens ou Suisses devraient donc continuer de cibler les bords de Seine tandis que la présence des Américains et des Asiatiques pourrait se renforcer : avec eux, le profil des investisseurs et des stratégies mises en œuvre devrait s’élargir. Les acquisitions opportunistes sont par exemple une des spécialités des fonds américains.
Enfin, il y a un dernier élément allant dans le même sens. Il s’agit du plan de rachat de dettes annoncé, le 22 janvier 2015, par la Banque Centrale Européenne (BCE) dans le but de relancer la croissance dans la zone euro. Chaque mois, jusqu’en septembre 2016, la BCE consacrera 60 milliards d’euros au rachat auprès des banques de titres publics et privés. Associée au maintien d’un taux directeur historiquement faible (0,5%), cette mesure vise entre autre à dynamiser le financement bancaire. Conséquences prévisibles pour l’investissement immobilier ? Des plans de financement moins restrictifs en termes de ratio LTV et de risque locatif et des conditions plus favorables au lancement de programmes de VEFA en blanc et aux stratégies opportunistes.
Oui, le marché de l’investissement ne sera sans doute pas, en 2015, le ténor qu’il fut l’année dernière. Mais les changements qui se mettent en place sont des opportunités de croissance à court et moyen termes. Il y a donc des chances qu’il soit un peu plus qu’un baryton. Peut-être ce que les musicologues appellent un baryténor.
Un baryténor solide, fiable, au répertoire large et capable de tenir la note sur la durée. La longue durée !
03 Prix et rendements : Le silence est d'or
Le silence a autant d’importance que les notes. Haydn, Bach ou Beethoven l’ont traité en véritable motif. Il met en tension, en attention et ouvre un nouvel acte.
À ce titre, son usage dépasse largement la musique. Il est là, intemporel, toujours discret, parfois secret, même en économie. Sur le marché de l’investissement ? Il est plus que jamais d’actualité. Pas ou peu de bruits sur les taux de rendement, pas ou peu de mouvements. Discrétion. Immobilisme apparent. Chuuut, silence...
En outre, le taux de rendement Prime sur le QCA n’a guère bougé au cours de l’année 2014. À la fin 2013 déjà, il s’inscrivait dans une fourchette de 4,00 à 4,25% pour les actifs comprenant une forte composante commerces. Un an plus tard, la fourchette est identique. Tout au plus peut‑on noter qu’elle s’est étendue au-delà de la composante commerces, pour gagner des Trophy Assets bureaux, à l’image du 61 Monceau.
Pas de mouvement donc sur cette donnée phare, qui sert d’étalon au marché. 2014 a été une année de consolidation sur le QCA. Cela ne revient pas à dire que l’équilibre trouvé soit appelé à durer.
D’abord parce que l’avantage offert par le compartiment immobilier en termes de rentabilité rend possible une reprise de la contraction des taux.
Ensuite, parce que les équilibres internes à l’Île-de-France ont été modifiés. L’écart de valorisation entre le QCA et certains autres marchés (Paris intra-muros et La Défense) s’est en effet réduit au terme de l’année 2014. À la marge certes, mais cet aplanissement est tout de même compris entre 25 et 50 points de base. C’est le cas avec le 12ème et le 13ème arrondissements par exemple, où les taux Prime s’inscrivent désormais entre 4,75 et 5,25%, soit un écart de 75 à 100 points de base avec le QCA. Un an auparavant, cet écart était de 125 à 150 points de base.
Le marché de l’investissement est encore très loin d’un « socialisme » géographique mais force est de constater que les écarts, d’un territoire à l’autre, entre immeubles Prime se sont plutôt réduits.
Ce mouvement ne se vérifie par contre pas du tout au niveau de la valorisation des différentes qualités d’actifs. Au sein d’un même secteur géographique de marché, l’écart de rendement observé entre un immeuble Core et un immeuble vecteur de risques a eu tendance à s’élargir au cours de l’année 2014. C’est la poursuite d’une tendance déjà initiée en 2013. Les vendeurs ont accepté de revoir à la baisse certaines de leurs exigences. Et c’est sans doute ce qui a permis la conclusion de plusieurs transactions en dehors du Core et du Core plus. Mais là aussi, le silence est d’or.
À ce titre, son usage dépasse largement la musique. Il est là, intemporel, toujours discret, parfois secret, même en économie. Sur le marché de l’investissement ? Il est plus que jamais d’actualité. Pas ou peu de bruits sur les taux de rendement, pas ou peu de mouvements. Discrétion. Immobilisme apparent. Chuuut, silence...
Compris entre 4,00 et 4,25%, le taux de rendement Prime n’a guère bougé sur le QCA. Il s’est toutefois élargi aux Trophy Assets bureaux.Reconnaissons-le, la compétition acharnée à laquelle se livrent les candidats à l’acquisition d’un actif immobilier ne facilite guère la transparence. La communication sur les valeurs et sur les taux de rendement auxquels les transactions se concluent est plus que lacunaire dans l’environnement actuel. Confidentialité, secret des affaires. On évoque là de l’or et le silence lui est associé.
En outre, le taux de rendement Prime sur le QCA n’a guère bougé au cours de l’année 2014. À la fin 2013 déjà, il s’inscrivait dans une fourchette de 4,00 à 4,25% pour les actifs comprenant une forte composante commerces. Un an plus tard, la fourchette est identique. Tout au plus peut‑on noter qu’elle s’est étendue au-delà de la composante commerces, pour gagner des Trophy Assets bureaux, à l’image du 61 Monceau.
Pas de mouvement donc sur cette donnée phare, qui sert d’étalon au marché. 2014 a été une année de consolidation sur le QCA. Cela ne revient pas à dire que l’équilibre trouvé soit appelé à durer.
D’abord parce que l’avantage offert par le compartiment immobilier en termes de rentabilité rend possible une reprise de la contraction des taux.
Ensuite, parce que les équilibres internes à l’Île-de-France ont été modifiés. L’écart de valorisation entre le QCA et certains autres marchés (Paris intra-muros et La Défense) s’est en effet réduit au terme de l’année 2014. À la marge certes, mais cet aplanissement est tout de même compris entre 25 et 50 points de base. C’est le cas avec le 12ème et le 13ème arrondissements par exemple, où les taux Prime s’inscrivent désormais entre 4,75 et 5,25%, soit un écart de 75 à 100 points de base avec le QCA. Un an auparavant, cet écart était de 125 à 150 points de base.
L’Île-de-France reste loin d’un « socialisme » géographique mais l’écart de valorisation entre les différents marchés s’est réduit en 2014.Même réduction avec La Défense, qui offre désormais un spread positif avec le QCA de 175 à 225 points de base, au lieu des 200 à 250 points de base enregistrés fin 2013.
Le marché de l’investissement est encore très loin d’un « socialisme » géographique mais force est de constater que les écarts, d’un territoire à l’autre, entre immeubles Prime se sont plutôt réduits.
Ce mouvement ne se vérifie par contre pas du tout au niveau de la valorisation des différentes qualités d’actifs. Au sein d’un même secteur géographique de marché, l’écart de rendement observé entre un immeuble Core et un immeuble vecteur de risques a eu tendance à s’élargir au cours de l’année 2014. C’est la poursuite d’une tendance déjà initiée en 2013. Les vendeurs ont accepté de revoir à la baisse certaines de leurs exigences. Et c’est sans doute ce qui a permis la conclusion de plusieurs transactions en dehors du Core et du Core plus. Mais là aussi, le silence est d’or.
Évolution des taux de rendement Prime sur Paris Quartier Central des Affaires - Source : Knight Frank
Fourchette des taux de rendement Prime par secteur géographique - Source : Knight Frank
02 Acheteurs : World Music
Les investisseurs français ont continué de tenir le haut du pavé en région parisienne. De façon moins marquée qu’en 2013 mais très nettement tout de même. Pour l’ensemble de l’année 2014, ils sont à l’origine de 57% des montants investis. Les institutionnels habituels ont été rejoints par des investisseurs privés qui ont généré, à la surprise quasi générale, certaines des plus importantes transactions.
Mais cette prédominance ne doit pas masquer une internationalisation intéressante pour la place parisienne. Près de 7,2 milliards d’euros de fonds internationaux ont ainsi été déversés sur l’immobilier tertiaire au cours de l’année 2014 en Île-de-France. C’est beaucoup plus qu’en 2013, avec une augmentation de 85%, nettement supérieure à celle observée sur le reste du marché.
Cette internationalisation se fait au détriment des investisseurs de la zone euro, empêtrés dans une économie morose et qui tendent à se replier sur leur marché domestique. Ils se dégagent de l’Île-de-France, comme Risanamento qui a cédé son portefeuille d’actifs, ou gèlent leurs positions. L’activité issue de la zone euro s’est limitée à quelques prises de position d’investisseurs allemands et hollandais, pour une part qui ne dépasse pas 4%, contre encore 9% en 2013. C’est très peu quand on se souvient du rôle essentiel que jouaient les fonds allemands et les investisseurs espagnols il y a quelques années.
La zone euro a été éclipsée par d’autres horizons. Horizons parfois proches, puisque les acteurs issus de trois pays européens, hors zone euro, ont été particulièrement actifs. C’est le cas de la Norvège, dont le fonds souverain, Norges Bank Investment Management, a signé l’acquisition du Madeleine (1er arrondissement) pour plus de 425 millions d’euros. C’est également le cas d’investisseurs britanniques ou suisses, dont certains ont généré des opérations moins Core, telles que l’acquisition de Eastview à Bagnolet ou celle du centre commercial Domus à Rosny‑sous‑Bois.
Mais l’importance de la place parisienne et son rayonnement à l’échelle internationale se mesurent sans doute surtout par la montée en puissance d’investisseurs provenant de pays beaucoup plus lointains. 2014 a ainsi été l’année des Nord-Américains. Très présents au début des années 2000, ils avaient déserté la région parisienne avec la crise financière. Leur retour en force est spectaculaire. Deux exemples en font la démonstration : Lone Star, fonds texan, a signé la plus grosse opération de l’année avec l’acquisition de Cœur Défense (1,3 milliard d’euros) ; de son côté, le Canadien Oxford Properties est devenu propriétaire du 32 rue Blanche (9ème arrondissement) pour plus de 260 millions d’euros. Chacun de ces deux investisseurs font une entrée fracassante sur la place parisienne. Au total, les Nord-Américains ont doublé leur part de marché, générant 18% des sommes placées en Île‑de‑France. Moins spectaculaire, la progression des fonds d’origine asiatique et moyen-orientale est néanmoins significative puisqu’elle se traduit, elle aussi, par l’arrivée de nouveaux entrants, notamment coréens ou chinois.
Toujours très français, le marché francilien vibre donc déjà au rythme de la world music. C’est la marque de son retour dans la cour des grands. Et c’est pour lui une garantie de solidité, grâce à une diversification progressive des stratégies d’investissement mises en œuvre.
Les investisseurs français restent majoritaires à 57%. Mais les Nord-Américains font un retour tonitruant, doublant leur part de marché en un an.
Mais cette prédominance ne doit pas masquer une internationalisation intéressante pour la place parisienne. Près de 7,2 milliards d’euros de fonds internationaux ont ainsi été déversés sur l’immobilier tertiaire au cours de l’année 2014 en Île-de-France. C’est beaucoup plus qu’en 2013, avec une augmentation de 85%, nettement supérieure à celle observée sur le reste du marché.
Cette internationalisation se fait au détriment des investisseurs de la zone euro, empêtrés dans une économie morose et qui tendent à se replier sur leur marché domestique. Ils se dégagent de l’Île-de-France, comme Risanamento qui a cédé son portefeuille d’actifs, ou gèlent leurs positions. L’activité issue de la zone euro s’est limitée à quelques prises de position d’investisseurs allemands et hollandais, pour une part qui ne dépasse pas 4%, contre encore 9% en 2013. C’est très peu quand on se souvient du rôle essentiel que jouaient les fonds allemands et les investisseurs espagnols il y a quelques années.
La zone euro a été éclipsée par d’autres horizons. Horizons parfois proches, puisque les acteurs issus de trois pays européens, hors zone euro, ont été particulièrement actifs. C’est le cas de la Norvège, dont le fonds souverain, Norges Bank Investment Management, a signé l’acquisition du Madeleine (1er arrondissement) pour plus de 425 millions d’euros. C’est également le cas d’investisseurs britanniques ou suisses, dont certains ont généré des opérations moins Core, telles que l’acquisition de Eastview à Bagnolet ou celle du centre commercial Domus à Rosny‑sous‑Bois.
Mais l’importance de la place parisienne et son rayonnement à l’échelle internationale se mesurent sans doute surtout par la montée en puissance d’investisseurs provenant de pays beaucoup plus lointains. 2014 a ainsi été l’année des Nord-Américains. Très présents au début des années 2000, ils avaient déserté la région parisienne avec la crise financière. Leur retour en force est spectaculaire. Deux exemples en font la démonstration : Lone Star, fonds texan, a signé la plus grosse opération de l’année avec l’acquisition de Cœur Défense (1,3 milliard d’euros) ; de son côté, le Canadien Oxford Properties est devenu propriétaire du 32 rue Blanche (9ème arrondissement) pour plus de 260 millions d’euros. Chacun de ces deux investisseurs font une entrée fracassante sur la place parisienne. Au total, les Nord-Américains ont doublé leur part de marché, générant 18% des sommes placées en Île‑de‑France. Moins spectaculaire, la progression des fonds d’origine asiatique et moyen-orientale est néanmoins significative puisqu’elle se traduit, elle aussi, par l’arrivée de nouveaux entrants, notamment coréens ou chinois.
Toujours très français, le marché francilien vibre donc déjà au rythme de la world music. C’est la marque de son retour dans la cour des grands. Et c’est pour lui une garantie de solidité, grâce à une diversification progressive des stratégies d’investissement mises en œuvre.
L’activité à l’investissement par classe d’actifs : La Diva Retail
Année record, 2014 ne s’est pourtant pas traduite par une métamorphose du profil du marché de l’investissement en région parisienne : celui-ci reste largement l’affaire des actifs de bureaux. Ils ont en effet monopolisé 82% des volumes placés au cours de l’année. Cette domination écrasante s’est même trouvée renforcée puisque leur part n’était « que » de 80% en 2013.
Les actifs de bureaux, ce sont les chœurs. À l’opéra, ils sont omniprésents et jouent un rôle complet dans la progression du livret et de la trame musicale. Pourtant, la vedette leur est souvent volée par quelques solistes et par un ténor ou une soprano exceptionnel. En 2014, la diva s’appelait Retail.
Une vraie Callas ! La classe des actifs de commerce a l’habitude de briller à l’international. La tournée 2014 sur les principales scènes de province a été exceptionnelle. Elle était donc espérée à Paris, où elle se fait rare. Ce n’est pas faute d’amateurs ou de public, plutôt d’espaces à sa mesure.
Trop peu eu égard à l’appétit que suscitent les actifs de commerce. Les raisons à cela ? Sur la région parisienne, les boutiques en pied d’immeuble sont souvent de petite taille. Leur structure patrimoniale est éclatée et reste dominée par les personnes privées. Cela ne facilite pas le positionnement des grands investisseurs. Pour ce qui est des galeries et des centres commerciaux, il est rare d’assister à des arbitrages, au moins pour les plus rentables d’entre eux.
Les opportunités d’investissement restent donc exceptionnelles et l’activité sur ce segment volatile. Décidément, Paris n’est pas encore la meilleure place pour prendre la mesure de la diva Retail…
Les actifs de bureaux, ce sont les chœurs. À l’opéra, ils sont omniprésents et jouent un rôle complet dans la progression du livret et de la trame musicale. Pourtant, la vedette leur est souvent volée par quelques solistes et par un ténor ou une soprano exceptionnel. En 2014, la diva s’appelait Retail.
Une vraie Callas ! La classe des actifs de commerce a l’habitude de briller à l’international. La tournée 2014 sur les principales scènes de province a été exceptionnelle. Elle était donc espérée à Paris, où elle se fait rare. Ce n’est pas faute d’amateurs ou de public, plutôt d’espaces à sa mesure.
Les investissements en actifs de commerce sont en hausse de plus de 90%. Pourtant, leur part reste marginale sur le marché de la région parisienne.Force est de constater que les blocages n’ont été que partiellement levés. La prestation francilienne de la diva Retail a été très bonne mais elle ne restera pas comme la meilleure à l’échelle nationale et internationale. Sa part dans l’activité à l’investissement augmente. Elle représente 13% des volumes placés en immobilier tertiaire en 2014, contre 10% en 2013. Au total, les actifs de commerce ont attiré un peu plus de 2,1 milliards d’euros, soit une hausse de plus de 90%. Ce véritable boom est à mettre à l’actif de quelques cessions de très grande taille. Il y a bien sûr la vente de Beaugrenelle pour 700 millions d’euros. Elle a été relayée par une poignée d’acquisitions pour un montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros : le 51-53 boulevard Haussmann, acheté par Thor Equities, ainsi que plusieurs portefeuilles nationaux dont la quote-part francilienne est évaluée à plus de 100 millions. Mais au final, cela fait assez peu de cessions.
Trop peu eu égard à l’appétit que suscitent les actifs de commerce. Les raisons à cela ? Sur la région parisienne, les boutiques en pied d’immeuble sont souvent de petite taille. Leur structure patrimoniale est éclatée et reste dominée par les personnes privées. Cela ne facilite pas le positionnement des grands investisseurs. Pour ce qui est des galeries et des centres commerciaux, il est rare d’assister à des arbitrages, au moins pour les plus rentables d’entre eux.
Les opportunités d’investissement restent donc exceptionnelles et l’activité sur ce segment volatile. Décidément, Paris n’est pas encore la meilleure place pour prendre la mesure de la diva Retail…
Répartition de l’activité à l’investissement en Île-de-France par classe d’actifs - Source : Knight Frank
Le marché en carte : Rang 15 et strapontins
Les soirs de premières, les places sont trop rares et souvent chères. Même quand elles sont nombreuses, comme à l’Opéra Bastille, il n’est pas évident d’en obtenir une pour le premier balcon ou le parterre. Encore moins pour le rang 15, cette rangée de 42 fauteuils située à la moitié de la salle, offrant une vue en léger surplomb et de la place pour les jambes ainsi qu’un accès direct aux sorties latérales. S’y asseoir c’est instantanément obtenir la reconnaissance VIP.
Les soirs de premières, il y a ceux du rang 15. Il y a les autres, qui ont payé des fauteuils moins privilégiés bien qu’encore inaccessibles à beaucoup et ceux qui se satisfont d’un strapontin. Il y a également les habitués qui se sont jetés sur les places à 5 euros : des places semi-debout, en galeries, mais à ce prix-là mieux vaut ne pas trop discuter… Et puis enfin, il y a ceux qui n’ont pas décroché le précieux sésame ou y ont renoncé : ce sont ceux, peut-être les plus nombreux, qui ne sont pas là.
Le marché de l’investissement en 2014, c’était un formidable soir de première. Un marché avec un parterre et des premiers balcons, ultra courus et recherchés. Avec aussi des deuxièmes balcons et des galeries, davantage réservés aux initiés et aux acteurs ayant une belle endurance.
Le parterre ? Le QCA indiscutablement ! Il a brillé de tous ses feux, attirant un peu plus de 4 milliards d’euros d’investissement en actifs tertiaires, soit une hausse de 47% par rapport à 2013, supérieure à la moyenne régionale. Bien sûr, ce n’est pas la plus forte progression observée en Île-de-France mais elle n’en est pas moins remarquable, se faisant sur une position dominante du QCA. Pour 2014, il concentre 24% du volume total placé en région parisienne. Et cette part aurait sans doute pu monter encore si davantage d’actifs y avaient été proposés à la vente. Une telle demande est la conséquence de stratégies d’investissement qui privilégient majoritairement la recherche de sécurité, la liquidité et la profondeur de marché.
En manque d’opportunités, les acquéreurs ont regardé à proximité du QCA. Le reste de Paris intra‑muros a ainsi joué les premiers balcons. Tiré par les cessions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros, telles que celle du centre commercial Beaugrenelle ou du siège d’Amundi dans le 15ème arrondissement, celle du siège de Critéo, rue Blanche dans le 9ème ou encore celle d’Arc en Seine dans le 13ème, ce vaste secteur s’est ainsi offert le luxe de griller la politesse au QCA et de le dépasser légèrement en termes de volumes investis. Un peu plus de 4,1 milliards d’euros y ont été placés (soit 25% du total régional). La progression est de +108% en un an !
La Défense réalise également une très belle année 2014, qui pourrait la placer en premier balcon. Les placements s’y élèvent à près de 1,9 milliard d’euros, en hausse de 101%. Une telle performance est toutefois à considérer avec un peu de prudence, compte tenu de la prépondérance de la cession de Cœur Défense dans ces résultats. La Défense, encore frappée par un taux de vacance important, continue de susciter des interrogations chez de nombreux investisseurs.
Elle fait ainsi la liaison avec les deuxièmes balcons et les galeries. Ces emplacements, plus méconnus et variés, offrent parfois de bons angles de vue, une qualité d’écoute acceptable ou des opportunités imbattables en matière de prix. Mais pour identifier ces opportunités, il vaut mieux s’y connaître et il est nécessaire d’avoir la capacité de portage pour en tirer pleinement profit. Ce ne sont pas les acquisitions les plus faciles. Beaucoup d’investisseurs s’en sont ainsi détournés ou ont mis trop longtemps pour se décider. Et cela s’est traduit par une baisse des volumes placés sur le Croissant Ouest (-15%) et sur la Première Couronne (-8%).
Dans l’éclat général de ce soir de première, cette contre-performance est passée relativement inaperçue. Mais après la première viennent les représentations normales. Peut-être le rang 15 sera‑t-il alors un peu moins pris d’assaut et les galeries plus appréciées.
Les soirs de premières, il y a ceux du rang 15. Il y a les autres, qui ont payé des fauteuils moins privilégiés bien qu’encore inaccessibles à beaucoup et ceux qui se satisfont d’un strapontin. Il y a également les habitués qui se sont jetés sur les places à 5 euros : des places semi-debout, en galeries, mais à ce prix-là mieux vaut ne pas trop discuter… Et puis enfin, il y a ceux qui n’ont pas décroché le précieux sésame ou y ont renoncé : ce sont ceux, peut-être les plus nombreux, qui ne sont pas là.
Répartition géographique et trimestrielle des volumes investis en Île-de-France en 2014 - Source : Knight Frank
Le parterre ? Le QCA indiscutablement ! Il a brillé de tous ses feux, attirant un peu plus de 4 milliards d’euros d’investissement en actifs tertiaires, soit une hausse de 47% par rapport à 2013, supérieure à la moyenne régionale. Bien sûr, ce n’est pas la plus forte progression observée en Île-de-France mais elle n’en est pas moins remarquable, se faisant sur une position dominante du QCA. Pour 2014, il concentre 24% du volume total placé en région parisienne. Et cette part aurait sans doute pu monter encore si davantage d’actifs y avaient été proposés à la vente. Une telle demande est la conséquence de stratégies d’investissement qui privilégient majoritairement la recherche de sécurité, la liquidité et la profondeur de marché.
En manque d’opportunités, les acquéreurs ont regardé à proximité du QCA. Le reste de Paris intra‑muros a ainsi joué les premiers balcons. Tiré par les cessions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros, telles que celle du centre commercial Beaugrenelle ou du siège d’Amundi dans le 15ème arrondissement, celle du siège de Critéo, rue Blanche dans le 9ème ou encore celle d’Arc en Seine dans le 13ème, ce vaste secteur s’est ainsi offert le luxe de griller la politesse au QCA et de le dépasser légèrement en termes de volumes investis. Un peu plus de 4,1 milliards d’euros y ont été placés (soit 25% du total régional). La progression est de +108% en un an !
La Défense réalise également une très belle année 2014, qui pourrait la placer en premier balcon. Les placements s’y élèvent à près de 1,9 milliard d’euros, en hausse de 101%. Une telle performance est toutefois à considérer avec un peu de prudence, compte tenu de la prépondérance de la cession de Cœur Défense dans ces résultats. La Défense, encore frappée par un taux de vacance important, continue de susciter des interrogations chez de nombreux investisseurs.
Elle fait ainsi la liaison avec les deuxièmes balcons et les galeries. Ces emplacements, plus méconnus et variés, offrent parfois de bons angles de vue, une qualité d’écoute acceptable ou des opportunités imbattables en matière de prix. Mais pour identifier ces opportunités, il vaut mieux s’y connaître et il est nécessaire d’avoir la capacité de portage pour en tirer pleinement profit. Ce ne sont pas les acquisitions les plus faciles. Beaucoup d’investisseurs s’en sont ainsi détournés ou ont mis trop longtemps pour se décider. Et cela s’est traduit par une baisse des volumes placés sur le Croissant Ouest (-15%) et sur la Première Couronne (-8%).
Dans l’éclat général de ce soir de première, cette contre-performance est passée relativement inaperçue. Mais après la première viennent les représentations normales. Peut-être le rang 15 sera‑t-il alors un peu moins pris d’assaut et les galeries plus appréciées.
Localisation de l’activité à l’investissement et évolution comparée des différents marchés - Source : Knight Frank
01 Volumes investis : La marche triomphale
16,7 milliards d’euros investis en Île-de-France, soit une hausse de 43% : même dans ses rêves les plus doux, nul n’aurait espéré un tel résultat.À la troisième marche du podium des meilleurs résultats jamais observés en région parisienne : l’année 2014 s’impose comme un cru exceptionnel pour le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise.
Le volume placé en Île-de-France atteint 16,7 milliards d’euros, soit une hausse de 43% par rapport à l’année précédente. Même dans ses rêves les plus doux, aucun observateur n’aurait espéré un tel résultat.
Souvenons-nous en effet : il y a un an, le marché terminait 2013 en léger retrait. Non pas que les investisseurs se méfiaient ou se détournaient des actifs tertiaires ou de la place parisienne. Au contraire, beaucoup d’entre eux restaient sur leur faim ! C’est que tous couraient après le même objectif : la sécurité. La compétition était ainsi féroce pour les actifs Core ou Core Plus tandis que le désintérêt était quasi général pour les immeubles davantage porteurs de risques. Le marché s’étiolait par manque d’actifs cessibles.
Évolution des montants investis en Île-de-France - Source : Knight Frank
Alors, comment expliquer le complet retournement de situation qui a eu lieu en 2014 et comment le risque d’assèchement a-t-il été évité ?
Le profil de risque du marché francilien s’est bien sûr un peu diversifié. Mais pas autant qu’on a pu l’espérer lors de l’annonce de l’acquisition des 185 000 m² de Cœur Défense par Lone Star pour près de 1,3 milliard d’euros. Énorme, cette transaction a fait l’effet d’un coup de tonnerre. S’agissait-il du réveil des cessions distressed ? Non, pas vraiment. Au terme de l’année, les acquisitions d’actifs réalisées dans une stratégie opportuniste, cumulées à celles d’actifs en VEFA non sécurisés ou d’actifs à redévelopper, ne représentent que 14% des volumes investis. C’est beaucoup plus que les 3% enregistrés en 2013 mais le poids de Cœur Défense est tellement prépondérant dans cette augmentation qu’il serait abusif d’en faire une tendance de fond du marché de l’investissement.
Les investissements Core restent ultra-majoritaires. La sécurité qu’ils offrent est à l’origine du succès de l’investissement immobilier.Les acquéreurs restent en effet, dans leur écrasante majorité, obnubilés par les actifs Core, qui voient d’ailleurs leur part croître entre 2013 et 2014. Et c’est le Core Plus qui en a pâti. Toute cette classe d’actifs, à qui il apparaît possible d’ajouter de la valeur par le biais d’un repositionnement locatif, d’un changement de stratégie de gestion, d’une rénovation ou de la mise en place d’une nouvelle structure de capital, avait joué la vedette en 2013. Elle a singulièrement reflué. Un peu comme si l’élargissement de l’acceptation des risques avait été circonscrite à ceux qui en prenaient déjà le plus.
Répartition de l’activité à l’investissement en Île-de-France par profil de risque - Source : Knight Frank
Répartition de l’activité à l’investissement en Île-de-France par montant des transactions - Source : Knight Frank
Le marché reste aux mains de ceux qui jouent la sécurité. Où trouver en ce cas l’origine de la formidable envolée des volumes investis ?
Elle est à chercher dans la taille unitaire des transactions. C’est là que s’est opérée la mue. L’année 2014 restera comme celle des méga-deals : l’acquisition de Cœur Défense a été suivie de plusieurs autres, telles que celle du portefeuille Risanamento par Chelsfield, pour le compte d'Olayan Group, pour plus de 1,2 milliard d’euros ou celle du centre commercial Beaugrenelle par un consortium d’investisseurs privés pour 700 millions d’euros. Autant d’évènements qui ne s’étaient pas vus depuis longtemps et qui restent exceptionnels.
Près de la moitié du marché s’est faite au travers de 15 transactions. C’est dire son extrême concentration et sa volatilité potentielle.Au total, les transactions portant sur un montant unitaire de plus de 200 millions d’euros ont trusté le marché. Elles représentent 48% des montants investis en région parisienne en 2014, contre seulement 23% en 2013. Près de la moitié du marché s’est donc faite au travers de 15 transactions seulement. C’est dire son extrême concentration et sa volatilité potentielle !
L’assèchement global de l’investissement en immobilier d’entreprise n’a donc été évité en 2014 que par le recours aux méga-deals. L’analyse que nous faisions à la fin 2013, qui anticipait cet assèchement, reste valide. Le phénomène s’est d’ailleurs concrétisé ponctuellement. Un exemple : le cœur du marché battait en 2013 au rythme des transactions de moins de 100 millions d’euros. Elles ont connu un repli en 2014, avec une baisse de 29% en volume placé et une part de marché réduite à 28% des volumes investis (contre 56% l’année précédente).
Il n’est donc pas exclu d’imaginer que l’envolée du marché de l’investissement soit appelée à retomber au cours des prochains mois. Comme un terme posé à une année hypnotique. Comme une virgule, un souffle, un repos. Dans Aïda, après que les chœurs, les cuivres et les percussions aient donné la marche triomphale, Verdi fait appel aux flûtes et aux cordes, pour jouer un air plus léger.
Subscribe to:
Posts (Atom)