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Wednesday, 18 February 2015
Grand Témoin : Pierre Vaquier
Pierre Vaquier : Le rebond qui a été constaté au 1er semestre, principalement alimenté par de grandes transactions, qui avaient fait défaut en 2013, ne s'est pas poursuivi par la suite et nous sommes assez circonspects pour l'année 2015, dans un contexte économique sans croissance qui ne crée pas d'emplois, et dans lequel les entreprises limitent leurs investissements et privilégient la renégociation des conditions contractuelles sur leurs locaux. Malgré les efforts des investisseurs pour optimiser les actifs de bureaux que ce soit en neuf ou dans le cadre de rénovations ambitieuses, tant dans l'amélioration des espaces que dans la définition d'offres de services innovantes, il est à craindre que les chiffres de prises à bail ne progressent pas en 2015. Heureusement, à l’exception de certains secteurs, les taux de vacance restent assez stables et le marché francilien démontre encore une fois une forte résilience. Toutefois, l'offre de locaux de qualité est souvent limitée et ne permet pas de répondre aux demandes des utilisateurs, ce qui nous amène à penser qu’un rebond des commercialisations consécutif à une quelconque amélioration de la situation des entreprises pourrait conduire à une situation de pénurie, notamment dans le Quartier Central des Affaires.
KF : AXA IM vient de confirmer sa présence, historiquement ancienne, sur le quartier de La Défense. Pourquoi ce choix de rester à La Défense et pourquoi maintenant ?
P. V. : Le bail d’AXA IM à Cœur Défense arrivant à échéance en juin 2016, c’est dans ce contexte que nous nous sommes posés la question de notre implantation à La Défense. Le choix de rester sur La Défense a été guidé par plusieurs considérations. D'une part, c'est le plus grand quartier d'affaires d'Europe et il offre une visibilité exceptionnelle à notre entreprise qui y est installée depuis 2001, d'autre part, il est possible d'y trouver une offre répondant à nos besoins de surfaces et de très grande qualité. Les études que nous avons menées en interne ont également démontré que cette localisation convenait bien à une majorité de nos collaborateurs tout en permettant d’accueillir nos clients dans d’excellentes conditions. La modernisation du réseau de transports, le plan de renouveau de La Défense et les conditions de marché favorables pour les utilisateurs nous ont permis de nous projeter à moyen terme sur cette localisation.
KF : En faisant le choix de la tour Majunga, AXA IM s’est positionné sur un immeuble phare et novateur. Quels sont les principaux enjeux de l’entreprise dans ce projet de déménagement ?
P. V. : La tour Majunga est en effet une tour de nouvelle génération et ses prestations innovantes et de haut niveau contribueront à renforcer l’attractivité de notre société et à développer les échanges entre équipes. Ce changement de locaux à venir s’inscrit dans l’ambition d’AXA IM de renforcer son attractivité et de devenir une des meilleures entreprises du secteur en matière de bien-être au travail pour ses collaborateurs. En amont de notre réflexion immobilière, un consultant externe reconnu a été missionné afin d’évaluer les besoins d’AXA IM en termes d’espaces et de modes de travail. Cette étude, qui a impliqué 760 collaborateurs d’AXA IM (120 personnes en groupes de travail et entretiens individuels et 640 personnes via un questionnaire en ligne), a permis de définir les premiers éléments de réflexion sur la mise en place d’un environnement de travail adapté aux besoins des collaborateurs et de nos clients et qui soit en ligne avec les meilleures pratiques du marché.
"La modernisation du réseau de transports, le plan de renouveau de La Défense et les conditions de marché favorables (...) nous ont permis de nous projeter à moyen terme sur cette localisation."
KF : Nous allons vous demander de remettre votre casquette d’investisseur. La situation économique française n’est pas flamboyante, même si la région parisienne tire nettement mieux son épingle du jeu, quelles sont les contraintes et les exigences des utilisateurs dans ce contexte et comment les avez-vous vues évoluer au cours des dernières années ?
P. V. : Les utilisateurs retardent aujourd’hui les prises de décision immobilières, et recherchent plus que jamais des économies budgétaires ou la rationalisation de leurs espaces de travail. À défaut de véritable amélioration du contexte économique, les utilisateurs resteront très prudents en ce qui concerne leurs stratégies immobilières conduisant les propriétaires à consentir des avantages commerciaux élevés pour maintenir leurs locataires ou attirer des prospects vers leurs surfaces vacantes. À noter toutefois que l’obsolescence d’une partie du parc de bureaux et la prise en compte des nouveaux modes de travail devraient conduire à une mobilité de certains utilisateurs ce qui pourrait animer le marché et favoriser les immeubles neufs bien conçus, ou parfaitement rénovés, offrant les meilleurs standards environnementaux et de confort.
Par ailleurs, s’agissant de la Loi dite « Pinel », alors que le régime existant des baux commerciaux était déjà très protecteur pour le locataire, et générait un volume très élevé de contentieux sans que cela favorise la compétitivité des entreprises ; cette loi instaure un déséquilibre entre la protection des droits du locataire et celle des droits du propriétaire et introduit davantage d’insécurité juridique pour le bailleur. Il y a un paradoxe à annoncer une volonté de simplification et de compétitivité pour les acteurs économiques et à produire des textes législatifs complexes et ayant pour conséquence de modifier les équilibres du marché de l’immobilier.
Néo-bureaux : Voulez-vous travailler avec moi, ce soir ?
Une révolution est en marche. Un choc de productivité considérable est en train de se propager dans les activités tertiaires. Nous n’en voyons que les prémices mais, sous le levier des découvertes technologiques et scientifiques, les effets de cette révolution s’annoncent aussi inouïs que ceux qui ont métamorphosé l’industrie ces dernières décennies. Les machines en réseau, l’intelligence artificielle gagnent une place croissante, prenant en charge des tâches assurées jusque-là par les travailleurs humains.
Un exemple ? Le 17 mars 2014, un peu avant 6h30, le Los Angeles Times grillait la politesse à tous ses concurrents en publiant le premier article sur un tremblement de terre s’étant produit en Californie. Cet article avait été rédigé par un algorithme appelé Quakebot, programmé pour extraire les données pertinentes dans les alertes émises par le US Geological Survey et les insérer dans un gabarit pré-écrit. Il n’a fallu que trois minutes environ entre le tremblement de terre et la publication de l’article sur le site du LA Times. C’est plus rapide que ce qu’aucun humain n’aurait pu faire.
Un robot prenant la place des journalistes : un pas de plus vers le remplacement de l’Homme par l’intelligence artificielle pour assurer une multitude de missions et de métiers ? Certains le pensent et vont même plus loin, à l’image de Stephen Hawking, qui craignait récemment dans une interview à la BBC [3] que l’intelligence artificielle ne vienne à terme sonner le glas de l’humanité.
Sans aller jusqu’à cette conclusion définitive, que ce soit par aveuglement ou par optimisme, il est néanmoins nécessaire d’imaginer les répercussions possibles de telles évolutions sur l’industrie immobilière. Si l’humain est peu à peu supplanté dans le travail tertiaire, les data centers, espaces dédiés aux machines, se substitueront logiquement aux bureaux, espaces dédiés à l’Homme.
Les Hommes resteront au travail un moment encore. Mais d’où travailleront-ils ? Le travailleur connecté et nomade aura-t-il besoin de lieux fixes et son entreprise d’immeubles de bureaux ?
La réponse est oui, cent fois oui. Tout simplement parce que l’Homme est Homme et que la vie en famille, en tribu, en communauté, en cité ou en nation lui est consubstantielle. Il s’est sédentarisé et a inventé le hameau, le village, puis la ville pour que les individus vivent en groupe et multiplient les contacts et les échanges.
Et c’est de ces interactions que naissent la création, l’invention, l’intelligence collective et le progrès. Pierre Teilhard de Chardin, qui a développé le concept de noosphère (la sphère de la pensée humaine), l’indiquait : « Pas d’avenir évolutif à attendre pour l’Homme en dehors de son association avec tous les autres hommes. » [5]
L’immeuble de bureaux est une ville miniature et est à ce titre irremplaçable. L’espace de travail virtuel le complète, l’enrichit mais ne signe pas sa fin. Il est au bureau ce que Quakebot est au journalisme.
Par contre, l’espace de travail physique est appelé à évoluer : de même que le e-commerce ne se substitue pas à la boutique mais l’oblige à s’adapter, à changer et, quelque part, à s’humaniser (voir notre article « Cloud Atlas »), les nouvelles pratiques de travail vont entraîner une mutation de la forme de l’immeuble de bureaux et de son contenu. Une mutation qui va s’axer autour d’un principe simple : mettre l’accent sur ce qui ne pourra jamais être pris en charge par les réseaux virtuels, c’est-à-dire la rencontre physique. Comment ? Tout simplement en multipliant les espaces collaboratifs, directement dédiés au travail ou pas. En faisant de ce qui lui est encore marginal son cœur battant : le forum de la cité, la place du marché de la ville, lieu d’échange des biens et des idées. Ce n’est pas pour rien que les immeubles les plus récents insistent toujours davantage sur les points de rencontres qu’ils offrent. Season à Clichy-Batignolles dans le 17ème arrondissement ou Majunga, à La Défense, en sont de bons exemples. À l’inverse, la place de l’espace de travail individuel est, elle, appelée à diminuer. Parce que sa fonction peut être assurée de n’importe où.
Le parallèle avec la ville est intéressant. C’est en effet à partir des places des villes que se sont peu à peu construites les sociétés démocratiques. Sans doute l’évolution qui s’engage dans la forme des immeubles de bureaux est-elle également annonciatrice de la fin de la logique féodale dans le travail, avec son organisation très hiérarchique. Une organisation qu’on ne retrouve d’ailleurs d’ores et déjà plus dans la multitude de startups qui foisonne en région parisienne et en France. Autant de sociétés qui attirent et cherchent à attirer les jeunes actifs, en insistant sur ce que les Anglo-Saxons appellent la "work‑life balance". Un concept un peu vague mais qui mixe l’efficacité avec l’accomplissement et le plaisir et qui suppose une conception du travail plus hédoniste, parfois plus égoïste, mais aussi plus souple et plus fluide. Moins de carcan hiérarchique, moins de carcan horaire. L’immeuble de bureau, plus égalitaire, va voir son amplitude horaire de fonctionnement s’élargir en même temps que le contenu de ses services. Il deviendra de plus en plus une base de vie. Une base propice à l’efficacité et à l’épanouissement des volontés – efficacité et épanouissement individuels autant que collectifs.
D’où l’importance aussi de l’environnement dans lequel cet immeuble est implanté. Un quartier agréable, riche d’une grande diversité d’offres et d’activités, favorise le bon fonctionnement du lieu de travail. Pour répondre à sa fonction de lieu d’échanges, l’immeuble doit en outre être accessible. Accessible physiquement, surtout en transports partagés et ce, jusque tard le soir (moins de la moitié des Parisiens sont propriétaires d’une voiture et cette part chute chez les plus jeunes). Accessible aux données également. Certains quartiers ou certaines villes offrent ainsi plus d’opportunités que d’autres. New York est par exemple en train de lancer le wifi gratuit dans tout son centre-ville, poussant toujours plus loin le concept de ville ouverte et connectée. Un modèle qui ne sera pas duplicable partout et qui assure la pérennité des cœurs d’agglomération et de quelques quartiers dans leur fonction d’accueil des immeubles de bureaux.
Plus ouvert, plus collaboratif, plus souple et plus permanent. Une grande mue de l’espace de travail est engagée. Et cette mue, c’est la marque d’un avenir.
[3] Courrier International, 02 décembre 2014
[4] Will Oremus, « Séisme à Los Angeles », Slate.fr, 18 mars 2014
[5] Pierre Teilhard de Chardin, « Le phénomène humain », 1956,
Les éditions du Seuil, page 246
Un exemple ? Le 17 mars 2014, un peu avant 6h30, le Los Angeles Times grillait la politesse à tous ses concurrents en publiant le premier article sur un tremblement de terre s’étant produit en Californie. Cet article avait été rédigé par un algorithme appelé Quakebot, programmé pour extraire les données pertinentes dans les alertes émises par le US Geological Survey et les insérer dans un gabarit pré-écrit. Il n’a fallu que trois minutes environ entre le tremblement de terre et la publication de l’article sur le site du LA Times. C’est plus rapide que ce qu’aucun humain n’aurait pu faire.
Un robot prenant la place des journalistes : un pas de plus vers le remplacement de l’Homme par l’intelligence artificielle pour assurer une multitude de missions et de métiers ? Certains le pensent et vont même plus loin, à l’image de Stephen Hawking, qui craignait récemment dans une interview à la BBC [3] que l’intelligence artificielle ne vienne à terme sonner le glas de l’humanité.
Sans aller jusqu’à cette conclusion définitive, que ce soit par aveuglement ou par optimisme, il est néanmoins nécessaire d’imaginer les répercussions possibles de telles évolutions sur l’industrie immobilière. Si l’humain est peu à peu supplanté dans le travail tertiaire, les data centers, espaces dédiés aux machines, se substitueront logiquement aux bureaux, espaces dédiés à l’Homme.
On en est encore loin et, espérons‑le, très loin. Le temps n’est pas encore venu pour l’intelligence artificielle de prendre en charge l’irrationnel, la création, l’invention ou l’intuition : en bref, le génie humain et tout ce qui fait la véritable valeur ajoutée dans le travail. Le 17 mars 2014, à midi, l’article original de Quakebot avait été modifié et enrichi 71 fois par des auteurs humains, faisant d’une amorce factuelle un article de fond publiable en une. Comme l’indique Ken Schwencke, développeur de Quakebot et lui-même journaliste, « ça ne remplace pas tant le travail de quiconque mais rend le travail de tout le monde plus intéressant. » [4]L’espace de travail virtuel va faire évoluer l’immeuble de bureaux mais il ne se substituera pas à lui. Tout simplement parce que l’immeuble de bureaux reste irremplaçable.
Les Hommes resteront au travail un moment encore. Mais d’où travailleront-ils ? Le travailleur connecté et nomade aura-t-il besoin de lieux fixes et son entreprise d’immeubles de bureaux ?
La réponse est oui, cent fois oui. Tout simplement parce que l’Homme est Homme et que la vie en famille, en tribu, en communauté, en cité ou en nation lui est consubstantielle. Il s’est sédentarisé et a inventé le hameau, le village, puis la ville pour que les individus vivent en groupe et multiplient les contacts et les échanges.
Et c’est de ces interactions que naissent la création, l’invention, l’intelligence collective et le progrès. Pierre Teilhard de Chardin, qui a développé le concept de noosphère (la sphère de la pensée humaine), l’indiquait : « Pas d’avenir évolutif à attendre pour l’Homme en dehors de son association avec tous les autres hommes. » [5]
L’immeuble de bureaux est une ville miniature et est à ce titre irremplaçable. L’espace de travail virtuel le complète, l’enrichit mais ne signe pas sa fin. Il est au bureau ce que Quakebot est au journalisme.
Par contre, l’espace de travail physique est appelé à évoluer : de même que le e-commerce ne se substitue pas à la boutique mais l’oblige à s’adapter, à changer et, quelque part, à s’humaniser (voir notre article « Cloud Atlas »), les nouvelles pratiques de travail vont entraîner une mutation de la forme de l’immeuble de bureaux et de son contenu. Une mutation qui va s’axer autour d’un principe simple : mettre l’accent sur ce qui ne pourra jamais être pris en charge par les réseaux virtuels, c’est-à-dire la rencontre physique. Comment ? Tout simplement en multipliant les espaces collaboratifs, directement dédiés au travail ou pas. En faisant de ce qui lui est encore marginal son cœur battant : le forum de la cité, la place du marché de la ville, lieu d’échange des biens et des idées. Ce n’est pas pour rien que les immeubles les plus récents insistent toujours davantage sur les points de rencontres qu’ils offrent. Season à Clichy-Batignolles dans le 17ème arrondissement ou Majunga, à La Défense, en sont de bons exemples. À l’inverse, la place de l’espace de travail individuel est, elle, appelée à diminuer. Parce que sa fonction peut être assurée de n’importe où.
Le parallèle avec la ville est intéressant. C’est en effet à partir des places des villes que se sont peu à peu construites les sociétés démocratiques. Sans doute l’évolution qui s’engage dans la forme des immeubles de bureaux est-elle également annonciatrice de la fin de la logique féodale dans le travail, avec son organisation très hiérarchique. Une organisation qu’on ne retrouve d’ailleurs d’ores et déjà plus dans la multitude de startups qui foisonne en région parisienne et en France. Autant de sociétés qui attirent et cherchent à attirer les jeunes actifs, en insistant sur ce que les Anglo-Saxons appellent la "work‑life balance". Un concept un peu vague mais qui mixe l’efficacité avec l’accomplissement et le plaisir et qui suppose une conception du travail plus hédoniste, parfois plus égoïste, mais aussi plus souple et plus fluide. Moins de carcan hiérarchique, moins de carcan horaire. L’immeuble de bureau, plus égalitaire, va voir son amplitude horaire de fonctionnement s’élargir en même temps que le contenu de ses services. Il deviendra de plus en plus une base de vie. Une base propice à l’efficacité et à l’épanouissement des volontés – efficacité et épanouissement individuels autant que collectifs.
D’où l’importance aussi de l’environnement dans lequel cet immeuble est implanté. Un quartier agréable, riche d’une grande diversité d’offres et d’activités, favorise le bon fonctionnement du lieu de travail. Pour répondre à sa fonction de lieu d’échanges, l’immeuble doit en outre être accessible. Accessible physiquement, surtout en transports partagés et ce, jusque tard le soir (moins de la moitié des Parisiens sont propriétaires d’une voiture et cette part chute chez les plus jeunes). Accessible aux données également. Certains quartiers ou certaines villes offrent ainsi plus d’opportunités que d’autres. New York est par exemple en train de lancer le wifi gratuit dans tout son centre-ville, poussant toujours plus loin le concept de ville ouverte et connectée. Un modèle qui ne sera pas duplicable partout et qui assure la pérennité des cœurs d’agglomération et de quelques quartiers dans leur fonction d’accueil des immeubles de bureaux.
Plus ouvert, plus collaboratif, plus souple et plus permanent. Une grande mue de l’espace de travail est engagée. Et cette mue, c’est la marque d’un avenir.
[3] Courrier International, 02 décembre 2014
[4] Will Oremus, « Séisme à Los Angeles », Slate.fr, 18 mars 2014
[5] Pierre Teilhard de Chardin, « Le phénomène humain », 1956,
Les éditions du Seuil, page 246
Perspectives 3 - Loyer des bureaux : Inflatable
Loyer des bureaux : Inflatable
Jeff Koons, qui tiendra la vedette au Centre Pompidou jusqu’à la mi-2015, cherche à interpeller le plus grand nombre. Pour ce faire, il détourne à travers son art des objets du quotidien, notamment liés à l’enfance. Ses évocations des jouets gonflables, à commencer par les célèbres Inflatable Rabbit et Balloon Dog, en sont un parfait exemple. Mais en fait "d’inflatable", beaucoup de ses œuvres sont en inox. Jeff Koons, ancien trader en matières premières, a inventé le gonflable qui ne l’est pas tant qu’il y paraît. Il pourrait à ce titre illustrer à merveille les tendances qui se dessinent en matière de loyers des surfaces de bureaux…
"Inflatable", les loyers haut de gamme vont en effet l’être au cours de l’année 2015. Au moins pour le cœur de Paris. Le phénomène est d’ailleurs d’ores et déjà enclenché puisque, lors des tout derniers jours de décembre 2014, deux transactions significatives (portant chacune sur plus de 1 000 m²) ont été signées à une valeur faciale de 800 € à une des adresses les plus prestigieuses du QCA. Cela faisait près de deux ans qu’on n’avait pas vu ça à Paris.
La tendance, encore trop timide et trop récente pour être jugée réellement significative, devrait se confirmer dans le courant de l’année 2015. Le loyer haut de gamme jugé représentatif du QCA remontera ainsi à 800 €, voire légèrement au-dessus, soit une hausse anticipée de 8 à 10% par rapport aux 750 € de la fin 2014.
Par-delà ce loyer emblématique, parce que le plus élevé de la région parisienne, un autre ajustement à la hausse est à anticiper. Il concerne la Cité Financière, à savoir la partie Est du QCA, traditionnellement positionnée à des niveaux de loyers moins élevés que le Triangle d’Or (essentiellement le 8ème arrondissement). Là, le loyer haut de gamme devrait se rapprocher, au fil des prochains mois, de la barre des 700 €, au lieu des 650 € observés au dernier trimestre 2014. Le différentiel de loyer avec le Triangle d’Or (100 €) resterait donc quasi-inchangé. Il se maintiendrait ainsi à son étiage, le différentiel moyen sur les cinq dernières années étant de 180 €.
Dans le cas de la Cité Financière, comme pour l’ensemble du QCA, ces hausses annoncées des loyers haut de gamme trouvent leur origine dans la rareté de l’offre de Grade A, la forte demande des entreprises utilisatrices de bureaux mais aussi et surtout dans l’exceptionnalité de certains des immeubles attendus sur le marché. Ils vont en effet présenter un cumul de qualités techniques, architecturales et d’adresse sans réel équivalent en 2013 et 2014.
Les loyers haut de gamme vont donc paraître « gonflables ». Paraître : le mot est important. Comme chez Jeff Koons, ils le seront surtout en apparence.
Il faut en effet toujours garder en tête que ces valeurs ne concernent qu’un nombre très réduit d’immeubles. L’essentiel de l’activité transactionnelle se situe à des niveaux très inférieurs. C’est vrai au sein du QCA, où les immeubles moins exceptionnels que les porte-étendards ne bénéficient pas des mêmes perspectives de revalorisation. Et c’est vrai ensuite en dehors du cœur de Paris, toutes catégories d’immeubles confondues, parce que les conditions de marché n’autoriseront guère les pressions inflationnistes au cours des prochains mois.
De toute façon, la stabilité récurrente des loyers moyens de prise à bail en témoigne : beaucoup d’utilisateurs refusent, ou ne peuvent s’offrir, des surfaces qu’ils jugent trop chères. Ils préfèrent alors transiger sur les critères qualitatifs ou d’adresse.
La contre-performance de La Défense en 2013 et son brusque rattrapage en 2014, dès lors que les valeurs de commercialisation ont été modérées, illustrent cette réalité.
Il ne faut pas attendre en 2015, pour ces secteurs et ces immeubles, beaucoup plus qu’un maintien des valeurs faciales et une stabilisation, puis une compression, des mesures d’accompagnement. La saison des soldes est terminée. Mais ce serait sans doute déjà très appréciable aux yeux de beaucoup de propriétaires !
Si cette compression des mesures d’accompagnement se concrétise et sous condition que la reprise de l’activité transactionnelle se poursuive, alors la physionomie des loyers sera appelée à changer. Bien au-delà du QCA et bien au‑delà des immeubles icônes. Elle pourrait même se mettre à enfler vivement, oubliant complètement les "inflatables" de Jeff Koons. Mais ça, ce serait pour après 2015…
Jeff Koons, qui tiendra la vedette au Centre Pompidou jusqu’à la mi-2015, cherche à interpeller le plus grand nombre. Pour ce faire, il détourne à travers son art des objets du quotidien, notamment liés à l’enfance. Ses évocations des jouets gonflables, à commencer par les célèbres Inflatable Rabbit et Balloon Dog, en sont un parfait exemple. Mais en fait "d’inflatable", beaucoup de ses œuvres sont en inox. Jeff Koons, ancien trader en matières premières, a inventé le gonflable qui ne l’est pas tant qu’il y paraît. Il pourrait à ce titre illustrer à merveille les tendances qui se dessinent en matière de loyers des surfaces de bureaux…
Des tendances inflationnistes se dessinent sur certains loyers. La barre des 800 € sera bientôt franchie. Mais ces tensions resteront très localisées.
"Inflatable", les loyers haut de gamme vont en effet l’être au cours de l’année 2015. Au moins pour le cœur de Paris. Le phénomène est d’ailleurs d’ores et déjà enclenché puisque, lors des tout derniers jours de décembre 2014, deux transactions significatives (portant chacune sur plus de 1 000 m²) ont été signées à une valeur faciale de 800 € à une des adresses les plus prestigieuses du QCA. Cela faisait près de deux ans qu’on n’avait pas vu ça à Paris.
La tendance, encore trop timide et trop récente pour être jugée réellement significative, devrait se confirmer dans le courant de l’année 2015. Le loyer haut de gamme jugé représentatif du QCA remontera ainsi à 800 €, voire légèrement au-dessus, soit une hausse anticipée de 8 à 10% par rapport aux 750 € de la fin 2014.
Par-delà ce loyer emblématique, parce que le plus élevé de la région parisienne, un autre ajustement à la hausse est à anticiper. Il concerne la Cité Financière, à savoir la partie Est du QCA, traditionnellement positionnée à des niveaux de loyers moins élevés que le Triangle d’Or (essentiellement le 8ème arrondissement). Là, le loyer haut de gamme devrait se rapprocher, au fil des prochains mois, de la barre des 700 €, au lieu des 650 € observés au dernier trimestre 2014. Le différentiel de loyer avec le Triangle d’Or (100 €) resterait donc quasi-inchangé. Il se maintiendrait ainsi à son étiage, le différentiel moyen sur les cinq dernières années étant de 180 €.
Dans le cas de la Cité Financière, comme pour l’ensemble du QCA, ces hausses annoncées des loyers haut de gamme trouvent leur origine dans la rareté de l’offre de Grade A, la forte demande des entreprises utilisatrices de bureaux mais aussi et surtout dans l’exceptionnalité de certains des immeubles attendus sur le marché. Ils vont en effet présenter un cumul de qualités techniques, architecturales et d’adresse sans réel équivalent en 2013 et 2014.
Les loyers haut de gamme vont donc paraître « gonflables ». Paraître : le mot est important. Comme chez Jeff Koons, ils le seront surtout en apparence.
Il faut en effet toujours garder en tête que ces valeurs ne concernent qu’un nombre très réduit d’immeubles. L’essentiel de l’activité transactionnelle se situe à des niveaux très inférieurs. C’est vrai au sein du QCA, où les immeubles moins exceptionnels que les porte-étendards ne bénéficient pas des mêmes perspectives de revalorisation. Et c’est vrai ensuite en dehors du cœur de Paris, toutes catégories d’immeubles confondues, parce que les conditions de marché n’autoriseront guère les pressions inflationnistes au cours des prochains mois.
De toute façon, la stabilité récurrente des loyers moyens de prise à bail en témoigne : beaucoup d’utilisateurs refusent, ou ne peuvent s’offrir, des surfaces qu’ils jugent trop chères. Ils préfèrent alors transiger sur les critères qualitatifs ou d’adresse.
La contre-performance de La Défense en 2013 et son brusque rattrapage en 2014, dès lors que les valeurs de commercialisation ont été modérées, illustrent cette réalité.
Il ne faut pas attendre en 2015, pour ces secteurs et ces immeubles, beaucoup plus qu’un maintien des valeurs faciales et une stabilisation, puis une compression, des mesures d’accompagnement. La saison des soldes est terminée. Mais ce serait sans doute déjà très appréciable aux yeux de beaucoup de propriétaires !
Si cette compression des mesures d’accompagnement se concrétise et sous condition que la reprise de l’activité transactionnelle se poursuive, alors la physionomie des loyers sera appelée à changer. Bien au-delà du QCA et bien au‑delà des immeubles icônes. Elle pourrait même se mettre à enfler vivement, oubliant complètement les "inflatables" de Jeff Koons. Mais ça, ce serait pour après 2015…
Perspectives 2 - Offre de bureaux : Bradycardie
Offre de bureaux : Bradycardie
Il y a des cœurs qui battent lentement. C’est le symptôme de la bradycardie. Si elle est courante chez les sportifs de haut niveau, elle peut aussi signaler une pathologie ou marquer le vieillissement. Elle devient alors un sujet d’inquiétude.
L’offre de bureaux en région parisienne est un cœur lent. Ce n’est pas nouveau. Mais est-ce pour autant la marque physiologique d’un athlète médaillé du marché ? Sans doute pas. C’est même probablement un de ses principaux handicaps.
Et il est peu probable que l’Île‑de‑France trouve en 2015 l’atropine qui stimulerait les pulsations de son offre tertiaire.
Quantitativement : L’année 2015 va marquer un pic en matière de livraisons de surfaces neuves ou restructurées. Au total, ce sont près de 1,4 million de m² de bureaux qui sont attendus sur la région parisienne (dont 74% de construction). Avec une hausse de 25% par rapport au volume livré en 2014, l’accélération est notable.
Elle ne doit toutefois pas être surestimée. Elle résulte en effet pour une grande part du glissement de quelques mois de la livraison effective de certains programmes, initialement attendus en fin d’année 2014. Le pic anticipé il y a un an pour l’année achevée aura bien lieu, mais au cours des mois à venir.
Faut-il en attendre une augmentation quantitative de l’offre de bureaux proposée aux entreprises ? Il est très probable que non.
D’abord parce qu’une grande partie des surfaces en voie d’achèvement ne sont d’ores et déjà plus disponibles. Près de 70% des volumes attendus en 2015 sont en effet précommercialisés. Et même à plus long terme, la marge de manœuvre restera réduite : 57% des surfaces livrables avant fin 2017 ont trouvé leurs utilisateurs. La reprise de l’activité transactionnelle en 2014 s’est faite en grande partie au détriment de l’offre future.
Ensuite parce que l’amélioration attendue de la situation économique devrait limiter les libérations de bureaux et encourager l’accélération de la reprise de l’activité transactionnelle (voir notre article « Consommation de bureaux : Same players play again »).
Il est donc probable que l’offre n’ait quantitativement bougé qu’à la marge au terme de l’année 2015. Elle se rétracterait ensuite au cours des années suivantes, en raison de la brusque baisse attendue de l’activité constructive (même si certains programmes peuvent connaître un coup d’accélérateur et venir s’ajouter aux volumes annoncés pour 2016 ou 2017).
Qualitativement : Les précommercialisations ne sont pas seulement un stabilisateur quantitatif de l’offre future, elles jouent un rôle identique du point de vue qualitatif. Presque tous ces baux portent sur des immeubles en construction ou en restructuration, il ne faut donc attendre aucun desserrement significatif de la contrainte qualitative sur le marché d’Île‑de‑France. L’offre de Grade A devrait donc rester à ses niveaux d’étiage, proches de 20% des disponibilités. La vacance n’a pas fini de vieillir…
Géographiquement : Parmi les secteurs de marché appelés à offrir des opportunités en surfaces de Grade A au cours de l’année 2015, deux se distinguent dans Paris intra-muros. Le QCA tout d’abord, avec un peu plus de 61 000 m² attendus (dont près de la moitié sur #Cloud Paris, dans le 9ème arrondissement). Paris 14/15ème arrondissements ensuite, grâce à la livraison de la première tranche de Qu4drans, dans le prolongement du nouveau Ministère de la Défense, le long du boulevard périphérique.
En dehors de ces deux localisations, les développements disponibles se feront rares sur la ville centre. Il faudra donc pour les utilisateurs élargir leur aire de recherche, sachant qu’il n’y a pas non plus, au-delà du périphérique, pléthore de possibilités ! Elles seront essentiellement circonscrites à la Boucle Sud et à la Première Couronne Sud. Deux villes se distingueront : Issy-les-Moulineaux, avec la livraison de Lemnys, à quelques pas de Qu4drans, et Montrouge, avec White et plusieurs autres programmes plus réduits.
Il sera donc possible d’observer, sur certains de ces secteurs de marché, des remontées ponctuelles du niveau de la vacance et de l’offre de Grade A. Rien qui puisse bouleverser les conditions attendues sur le QCA, tant la dynamique de ce secteur apparaît pérenne. Le passage risque par contre d’être un peu plus délicat sur la Boucle Sud et la Première Couronne Sud.
Bradycardie générale donc, n’empêchant pas de petites accélérations locales du rythme cardiaque. Mais la tachycardie reste loin !
Il y a des cœurs qui battent lentement. C’est le symptôme de la bradycardie. Si elle est courante chez les sportifs de haut niveau, elle peut aussi signaler une pathologie ou marquer le vieillissement. Elle devient alors un sujet d’inquiétude.
L’offre de bureaux en région parisienne est un cœur lent. Ce n’est pas nouveau. Mais est-ce pour autant la marque physiologique d’un athlète médaillé du marché ? Sans doute pas. C’est même probablement un de ses principaux handicaps.
Et il est peu probable que l’Île‑de‑France trouve en 2015 l’atropine qui stimulerait les pulsations de son offre tertiaire.
Quantitativement : L’année 2015 va marquer un pic en matière de livraisons de surfaces neuves ou restructurées. Au total, ce sont près de 1,4 million de m² de bureaux qui sont attendus sur la région parisienne (dont 74% de construction). Avec une hausse de 25% par rapport au volume livré en 2014, l’accélération est notable.
Elle ne doit toutefois pas être surestimée. Elle résulte en effet pour une grande part du glissement de quelques mois de la livraison effective de certains programmes, initialement attendus en fin d’année 2014. Le pic anticipé il y a un an pour l’année achevée aura bien lieu, mais au cours des mois à venir.
Livraisons de surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France (en m²) - Source : Knight Frank
L’offre de bureaux restera un des principaux handicaps du marché parisien : il ne faut pas attendre de desserrement significatif des contraintes.
D’abord parce qu’une grande partie des surfaces en voie d’achèvement ne sont d’ores et déjà plus disponibles. Près de 70% des volumes attendus en 2015 sont en effet précommercialisés. Et même à plus long terme, la marge de manœuvre restera réduite : 57% des surfaces livrables avant fin 2017 ont trouvé leurs utilisateurs. La reprise de l’activité transactionnelle en 2014 s’est faite en grande partie au détriment de l’offre future.
Ensuite parce que l’amélioration attendue de la situation économique devrait limiter les libérations de bureaux et encourager l’accélération de la reprise de l’activité transactionnelle (voir notre article « Consommation de bureaux : Same players play again »).
Il est donc probable que l’offre n’ait quantitativement bougé qu’à la marge au terme de l’année 2015. Elle se rétracterait ensuite au cours des années suivantes, en raison de la brusque baisse attendue de l’activité constructive (même si certains programmes peuvent connaître un coup d’accélérateur et venir s’ajouter aux volumes annoncés pour 2016 ou 2017).
Qualitativement : Les précommercialisations ne sont pas seulement un stabilisateur quantitatif de l’offre future, elles jouent un rôle identique du point de vue qualitatif. Presque tous ces baux portent sur des immeubles en construction ou en restructuration, il ne faut donc attendre aucun desserrement significatif de la contrainte qualitative sur le marché d’Île‑de‑France. L’offre de Grade A devrait donc rester à ses niveaux d’étiage, proches de 20% des disponibilités. La vacance n’a pas fini de vieillir…
Géographiquement : Parmi les secteurs de marché appelés à offrir des opportunités en surfaces de Grade A au cours de l’année 2015, deux se distinguent dans Paris intra-muros. Le QCA tout d’abord, avec un peu plus de 61 000 m² attendus (dont près de la moitié sur #Cloud Paris, dans le 9ème arrondissement). Paris 14/15ème arrondissements ensuite, grâce à la livraison de la première tranche de Qu4drans, dans le prolongement du nouveau Ministère de la Défense, le long du boulevard périphérique.
En dehors de ces deux localisations, les développements disponibles se feront rares sur la ville centre. Il faudra donc pour les utilisateurs élargir leur aire de recherche, sachant qu’il n’y a pas non plus, au-delà du périphérique, pléthore de possibilités ! Elles seront essentiellement circonscrites à la Boucle Sud et à la Première Couronne Sud. Deux villes se distingueront : Issy-les-Moulineaux, avec la livraison de Lemnys, à quelques pas de Qu4drans, et Montrouge, avec White et plusieurs autres programmes plus réduits.
Il sera donc possible d’observer, sur certains de ces secteurs de marché, des remontées ponctuelles du niveau de la vacance et de l’offre de Grade A. Rien qui puisse bouleverser les conditions attendues sur le QCA, tant la dynamique de ce secteur apparaît pérenne. Le passage risque par contre d’être un peu plus délicat sur la Boucle Sud et la Première Couronne Sud.
Bradycardie générale donc, n’empêchant pas de petites accélérations locales du rythme cardiaque. Mais la tachycardie reste loin !
Perspectives 1 - Consommation de bureaux : Same players play again
Si le marché locatif a connu un passage à vide à l’été 2014, l’accélération observée en fin d’année permet d’aborder 2015 sous de bons auspices. L’activité transactionnelle devrait ainsi continuer de croître.Mais 2015 ne s’annonce pas pour autant comme un long fleuve tranquille. Tous les problèmes du marché francilien ne seront pas réglés au terme de l’année. D’autant que de nouveaux défis sont en train d’apparaître, qui appelleront des changements considérables. L’immobilier n’a pas fini de bouger.
Consommation de bureaux : Same players play again
Ils sont venus, ils sont (presque) tous là. Il va continuer de vivre, le marché...
L’immobilier, ce n’est pas comme dans la chanson de Charles Aznavour : le retour des grands utilisateurs a signé le regain de l’activité transactionnelle sur le marché locatif en 2014. L’Oréal a par exemple, à lui seul, consommé près de 100 000 m² de bureaux. Tout l’indique, ce retour n’est pas un feu de paille. Les grands utilisateurs devraient rester actifs et continuer de jouer un rôle essentiel en 2015. Pourquoi ?
2015 s’ouvre sous de bons augures : la demande placée devrait atteindre 2,2 à 2,4 millions de m² sur l’Île‑de‑France.
Or justement, en la matière, les perspectives sont plutôt à la hausse. Certes, une explosion surprise est toujours possible à un endroit ou à un autre de la planète, propageant son onde destructrice sur le reste de l’économie mondialisée. À l’heure où nous écrivons ces lignes, nous ne connaissons pas, par exemple, les résultats des élections grecques ni ce que seront les décisions prises par le gouvernement qui en sera issu et celles de ses partenaires européens. Nous ne connaissons pas non plus les impacts de la chute de l’économie russe sous le coup de l’effondrement des prix du pétrole. Il y aura toujours des raisons de s’inquiéter. Après tout, nous n’en serions qu’à la 183ème fin du monde annoncée depuis la disparition de l’empire romain…
Ces aléas mis à part, les perspectives économiques sont meilleures que notre passé récent. Rien d’extraordinaire, juste un lent mouvement de reprise. Mais à elle seule, cette tendance est essentielle. Les conjoncturistes s’accordent sur des anticipations de croissance comprises entre 0,7 et 1,0% en 2015 pour la France. Sur la zone euro, la fourchette se situe entre 1,0 et 1,3%. Et il est possible que ces chiffres soient revus à la hausse au cours des prochains mois : aux éléments anticipés (mesures fiscales), s’ajoutent en effet des éléments inattendus et favorables, tels que la chute des prix du pétrole ou la baisse du cours de l’euro. Pour la première fois depuis longtemps, plusieurs analystes parlent d’alignement favorable des planètes.
Si cette tendance se confirme, la demande immobilière des entreprises, et notamment pour les plus grandes d’entre elles, sera dynamisée. Entre un environnement économique plus serein et moins dépressif, les valeurs de commercialisation raisonnables et les gains d’efficacité et de coûts considérables qu’autorisent les immeubles de dernière génération, l’alignement des planètes est là aussi favorable pour que les démarches de rationalisation immobilière s’accentuent en 2015. Et le potentiel en la matière est considérable quand on sait que près de 75% des 54 millions de m² de bureaux recensés en région parisienne ont plus de 15 ans.
Il ne faut pas non plus négliger un autre moteur potentiel du marché locatif, à savoir la croissance du besoin en bureaux de certaines entreprises. L’année 2015 devrait ainsi voir l’amplification d’un phénomène déjà observable depuis quelques temps : la montée en puissance des entreprises à fort développement, notamment des startups dans le domaine des technologies avancées.
Et il y en a ! C’est en effet un des points forts de la France, qui se distingue à l’échelle européenne par le nombre et le dynamisme de ses jeunes pousses technologiques. Le label "la French Tech" vient d’ailleurs d’être créé pour réunir ces entreprises et rendre plus visible leur essor. Le coq rouge en origami qui lui sert d’emblème s’affiche pour la première fois en 2015 au plus grand salon mondial des hautes technologies, le Consumer Electronics Show (CES), qui se tient à Las Vegas début janvier. Il réunit 120 entreprises françaises, de la grosse startup, telle que Withings, Netatmo, Sen.se ou Parrot, à la société émergente, encore peu connue mais prometteuse : Optivent, qui défie Google avec ses lunettes interactives, Green Creative, qui développe une poubelle intelligente triant les déchets et les compactant, ou Glagla, avec sa collection de footwear connecté, en sont quelques exemples. Au CES, la France est ainsi le premier pays européen représenté, loin devant l’Allemagne (39 entreprises) ou le Royaume-Uni (33 entreprises). Dans l’Eureka-park, partie du salon dédiée aux startups émergentes, une entreprise sur quatre est française.
Toutes ces sociétés ne sont pas parisiennes, toutes ne perceront pas mais le vivier est suffisamment riche pour assurer un volant de demande de bureaux croissant, notamment dans les centres-villes que ces jeunes firmes affectionnent particulièrement.
Dernier élément, indirectement favorable à l’activité transactionnelle : les mouvements capitalistiques au sein des entreprises, qu’il s’agisse des fusions-acquisitions (M&A) ou, au contraire, des scissions. Les M&A sont souvent les plus visibles de ces mouvements, avec des répercussions immobilières d’ampleur : les rapprochements capitalistiques se matérialisent en effet tôt ou tard par un rapprochement physique des différentes équipes.
Le nombre de fusions-acquisitions a considérablement augmenté en 2014. Il devrait continuer de croître en 2015, à un rythme moindre mais qui resterait tout de même de l’ordre de 10% en Europe. La part du M&A impliquant des entreprises françaises a retrouvé ses niveaux d’avant crise en 2014, soit près de 20% du marché européen (contre 12% en 2013) [2]. Cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochains mois. Elle sera animée par les besoins des entreprises faisant évoluer leur modèle économique (par absorption de nouvelles compétences ou de nouveaux secteurs d’activité) et par ceux des sociétés confrontées à la saturation ou à la surcapacité de leur marché. Dans ce dernier cas, les rapprochements entre groupes sont un moyen de préserver leurs revenus. Plusieurs secteurs, tels que la communication, les télécoms, l’énergie ou la banque de détail sont mis en avant comme étant susceptibles de connaître des M&A. Sans oublier les entreprises dans lesquelles la présence capitalistique de l’État pourrait être allégée (Française des Jeux, RTE, GRTgaz, etc...).
À l’inverse des fusions-acquisitions, les scissions d’entreprises souhaitant adopter un profil plus "pure player" pourraient se développer. C’est la solution par exemple choisie par l’énergéticien allemand E.On. Là aussi, une telle option stratégique est appelée à se traduire dans l’immobilier.
Rationalisation, développement, regroupement ou, au contraire, éclatement : autant de moteurs pour le marché locatif, qui augurent d’une belle année 2015. Ils devraient permettre à la consommation de bureaux de s’inscrire à la hausse, avec un volume transactionnel escompté compris entre 2,2 et 2,4 millions de m² en année pleine pour l’ensemble de la région parisienne.
Le flipper immobilier n’a pas fini de faire tilt. Same players play again !
La Défense : Triomphe de la raison
Une résurrection ? La Défense, homme malade du marché parisien, s’est rétablie au terme de l’année 2014. Ce sont en effet plus de 245 000 m² de bureaux qui y ont été consommés, soit une très forte augmentation de 133%... C’est sans commune mesure avec le résultat observé à l’échelle régionale !
Alors quoi, le modèle du quartier d’affaires, qui apparaissait dépassé, ne le serait donc plus ? Les tours, décriées et agonies par les entreprises, seraient désormais revenues en grâce ? Pourquoi un tel changement, un peu comme pour une de ces vedettes has been qui retrouve soudainement le haut de l’affiche ?
La tendance est incontestablement flatteuse sur La Défense. Et si elle a la vertu de casser les doutes et les quolibets qui accablaient La Défense après sa sinistre contre-performance de 2013, elle ne doit néanmoins pas faire oublier que le volume de la demande placée en 2014 n’est pas exceptionnel en soi (entre 2006 et 2008, de tels niveaux étaient devenus habituels sur La Défense). Comme le fut la disgrâce, la résurrection est avant tout psychologique. Et elle ramène le marché à une de ses vérités premières : l’importance des prix.
Bien sûr, La Défense a été aidée dans son come-back par le regain d’activité des grands utilisateurs, qui prennent à bail des surfaces de plus de 5 000 m² et qui demeurent son cœur de cible privilégié. Mais la réussite de 2014 est avant tout à mettre au crédit de la sagesse des propriétaires et de la modération de leurs exigences en matière de loyers de prise à bail. Si les loyers faciaux haut de gamme n’ont que peu bougé – voire ont eu tendance à augmenter au cours des derniers mois de 2014 – ils ne concernent qu’une part réduite des immeubles et de l’activité transactionnelle. Ils font paravent à une réalité profonde : les loyers ont globalement baissé à La Défense. Les valeurs faciales d’abord, puisque l’essentiel des baux se sont conclus à des niveaux n’excédant pas 500 € (c’est le cas notamment pour 66% de la demande placée via les transactions de plus de 5 000 m²). Les valeurs économiques ensuite, puisque les utilisateurs qui ont signé en 2014 ont régulièrement obtenu des mesures d’accompagnement représentant une baisse de l’ordre de 25 à 30% des loyers faciaux.
Or ces prix n’ont pas été obtenus au détriment de la qualité des surfaces prises à bail. Non, la reprise de l’activité transactionnelle s’est largement exprimée sur les immeubles de qualité, souvent neufs ou lourdement restructurés. Des immeubles que l’on espérait initialement commercialiser à des conditions financières bien plus avantageuses pour leurs propriétaires. Mais des conditions qui n’auraient pas permis de satisfaire les attentes d’une entreprise en recherche d’économies de fonctionnement, celles d’une société soumise à un environnement ultra-compétitif ou celles, enfin, d’un utilisateur de grandes surfaces, comptant un back‑ office important dans ses équipes. Ça n’aurait pas été possible, au moins dans la conjoncture économique actuelle.
Ces attentes ont par contre pu trouver satisfaction dans les conditions tarifaires pratiquées en 2014. C’est ce qui a permis le renforcement de l’ancrage sur La Défense de KPMG, d'Axa ou de HSBC. C’est aussi ce qui a permis à Euronext, Tarkett ou Thalès de venir s’y installer, venant de la périphérie ou du cœur de Paris.
Non, La Défense n’était pas devenue ringarde et les tours ne suscitaient pas l’hostilité. Saint-Gobain a par exemple décidé d’en faire sa vitrine. Elles étaient simplement trop chères. Ce n’est plus le cas, et, très vite, l’activité transactionnelle s’est envolée. Une véritable victoire pour la raison.
Alors quoi, le modèle du quartier d’affaires, qui apparaissait dépassé, ne le serait donc plus ? Les tours, décriées et agonies par les entreprises, seraient désormais revenues en grâce ? Pourquoi un tel changement, un peu comme pour une de ces vedettes has been qui retrouve soudainement le haut de l’affiche ?
La tendance est incontestablement flatteuse sur La Défense. Et si elle a la vertu de casser les doutes et les quolibets qui accablaient La Défense après sa sinistre contre-performance de 2013, elle ne doit néanmoins pas faire oublier que le volume de la demande placée en 2014 n’est pas exceptionnel en soi (entre 2006 et 2008, de tels niveaux étaient devenus habituels sur La Défense). Comme le fut la disgrâce, la résurrection est avant tout psychologique. Et elle ramène le marché à une de ses vérités premières : l’importance des prix.
Les tours de La Défense n’étaient pas devenues ringardes. Elles étaient simplement trop chères.
Bien sûr, La Défense a été aidée dans son come-back par le regain d’activité des grands utilisateurs, qui prennent à bail des surfaces de plus de 5 000 m² et qui demeurent son cœur de cible privilégié. Mais la réussite de 2014 est avant tout à mettre au crédit de la sagesse des propriétaires et de la modération de leurs exigences en matière de loyers de prise à bail. Si les loyers faciaux haut de gamme n’ont que peu bougé – voire ont eu tendance à augmenter au cours des derniers mois de 2014 – ils ne concernent qu’une part réduite des immeubles et de l’activité transactionnelle. Ils font paravent à une réalité profonde : les loyers ont globalement baissé à La Défense. Les valeurs faciales d’abord, puisque l’essentiel des baux se sont conclus à des niveaux n’excédant pas 500 € (c’est le cas notamment pour 66% de la demande placée via les transactions de plus de 5 000 m²). Les valeurs économiques ensuite, puisque les utilisateurs qui ont signé en 2014 ont régulièrement obtenu des mesures d’accompagnement représentant une baisse de l’ordre de 25 à 30% des loyers faciaux.
Or ces prix n’ont pas été obtenus au détriment de la qualité des surfaces prises à bail. Non, la reprise de l’activité transactionnelle s’est largement exprimée sur les immeubles de qualité, souvent neufs ou lourdement restructurés. Des immeubles que l’on espérait initialement commercialiser à des conditions financières bien plus avantageuses pour leurs propriétaires. Mais des conditions qui n’auraient pas permis de satisfaire les attentes d’une entreprise en recherche d’économies de fonctionnement, celles d’une société soumise à un environnement ultra-compétitif ou celles, enfin, d’un utilisateur de grandes surfaces, comptant un back‑ office important dans ses équipes. Ça n’aurait pas été possible, au moins dans la conjoncture économique actuelle.
Ces attentes ont par contre pu trouver satisfaction dans les conditions tarifaires pratiquées en 2014. C’est ce qui a permis le renforcement de l’ancrage sur La Défense de KPMG, d'Axa ou de HSBC. C’est aussi ce qui a permis à Euronext, Tarkett ou Thalès de venir s’y installer, venant de la périphérie ou du cœur de Paris.
Non, La Défense n’était pas devenue ringarde et les tours ne suscitaient pas l’hostilité. Saint-Gobain a par exemple décidé d’en faire sa vitrine. Elles étaient simplement trop chères. Ce n’est plus le cas, et, très vite, l’activité transactionnelle s’est envolée. Une véritable victoire pour la raison.
03 Loyers des bureaux : Inox et ecchymoses
La stabilité globale des loyers haut de gamme fait paravent. Elle masque des ajustements à la baisse sur beaucoup de valeurs. Des ajustements parfois significatifs…
Il y a ceux qui résistent et ceux qui se sont abîmés.
L’année 2014 a été marquée par des ajustements et des rééquilibrages en matière de loyers. Des mouvements pas toujours spectaculaires, souvent mis sous le boisseau, mais qui n’en marquent pas moins les rapports de force sur le marché locatif. Les acteurs de la place se sont astreints à un devoir de réalisme. Une mise à plat, qui s’avérera probablement salutaire et qui produit déjà ses premiers effets.
Du côté des inoxydables cuvée 2014, le plus bel exemple est fourni par le loyer haut de gamme sur le Quartier Central des Affaires. Il s’était fixé à 750 € en fin d’année 2013, il termine 2014 exactement au même niveau. Cette valeur a été étayée tout au long de l’année par plusieurs transactions, situées sur ce que l’on appelle le Triangle d’Or (essentiellement le 8ème arrondissement).
Il faut dire qu’en matière de réalisme, les propriétaires d’immeubles du QCA avaient été précurseurs. Ils ont très vite compris que la période économique actuelle, caractérisée par la morosité, n’était pas propice à des valeurs d’affichage jugées ostentatoires. Ils avaient donc pratiqué un ajustement à la baisse, initié à la mi-2012 et qui s’est terminé à la fin 2013. Le loyer haut de gamme est ainsi passé de 830 à 750 €, perdant 10% de sa valeur en un an et demi. C’est une correction importante, bien qu’il faille tout de même la relativiser un peu. En effet, ces valeurs ne concernent qu’un petit nombre d’immeubles, tous uniques et différents les uns des autres. Il se trouve que le QCA a été le théâtre, à la fin 2011 et au début 2012, de la livraison de quelques immeubles exceptionnels par le cumul de leurs qualités techniques et architecturales et par le prestige de leur adresse. Après leur commercialisation, il n’y a pas eu de nouvelles offres comparables, ce qui a sans doute amplifié l’impression d’ajustement à la baisse des valeurs haut de gamme. Reste que les performances locatives du QCA en 2014 démontrent que cet ajustement a été suffisant et qu’un point d’équilibre a été trouvé entre les attentes des utilisateurs et celles des propriétaires. La rareté des immeubles de Grade A au cœur de Paris est telle que, de toute façon, les pressions à la baisse ne sont plus possibles. Et l’année 2014 s’est même terminée par la manifestation des premiers signes de tension à la hausse.
Toujours sur le QCA, et à compter au rang des phénomènes marquants de l’année 2014 en matière de loyers haut de gamme : la montée en puissance de la partie Est de ce territoire (1er, 2ème et, surtout, 9ème arrondissements). C’est ce que l’on appelle la Cité Financière. Le QCA est traditionnellement coupé en deux, avec d’un côté le Triangle d’Or, prestigieux et cher, et la Cité Financière, habituée à des valeurs plus modestes. L’écart sur les loyers haut de gamme est ainsi de 180 € en moyenne sur une période de cinq ans. L’année 2014 a ébranlé cette organisation traditionnelle des prix. L’avance du Triangle d’Or est en effet tombée à 100 € en fin d’année, avec des valeurs haut de gamme de 650 € sur la Cité Financière. Cette dernière a bénéficié, dans ce mouvement d’égalisation, d’une nette prépondérance en matière d’offre de Grade A. Elle a en effet concentré une grande part des livraisons de programmes de restructuration en 2014 – programmes aujourd’hui entièrement commercialisés, sans exception aucune (contre un niveau de commercialisation de 63% sur le Triangle d’Or). Pour cela, la Cité Financière a également bénéficié d’un incontestable changement d’image, s’imposant comme un quartier d’affaires vivant et branché, ce qui lui a permis d’intéresser des cibles qui l’ignoraient jusque-là (les avocats par exemple) et d’attirer des acteurs montants de l’économie, à l’image des startups et des TMT.
Ce phénomène de glissement du choix des utilisateurs au gré des conditions de marché est également à l’origine de la stabilité des loyers moyens. Autres inoxydables que ceux-ci.
En 2014, mais pas seulement. C’est même un des phénomènes les plus pérennes du marché. Nous l’indiquions déjà l’année dernière : en plus de dix ans, la variation du loyer moyen n’a eu qu’une amplitude très réduite, limitée à 10% autour d’une valeur médiane de 302 €. Pour l’année 2014, le loyer moyen s’établit à 310 € en Île-de-France, en légère baisse par rapport à 2013 (-1%). Autant dire qu’il n’a pas bougé. Les entreprises ajustent leurs choix en termes d’adresse et de qualité des immeubles pris à bail en fonction des conditions de marché et de l’évolution des loyers. C’est ce qui explique qu’en période de baisse des valeurs, on assiste souvent à un recentrage de l’activité locative sur les marchés les plus établis et les immeubles de qualité. Et inversement.
Ce loyer moyen régional n’est bien sûr qu’un indicateur global, qui ne doit pas cacher l’hétérogénéité de la région parisienne en matière de valeurs. Sur le QCA par exemple, le loyer moyen s’établit à 508 €, soit presque le double que Paris 18/19/20ème arrondissements, un autre marché de la ville centre, où il plafonne à 259 €. Et dès que le boulevard périphérique est franchi, on assiste à une chute des loyers moyens, la Première Couronne Est passant même sous les 200 €. Dans les faits, parmi les marchés de périphérie, seuls La Défense et Neuilly/Levallois parviennent à franchir la barre des 300 €, à 376 € pour Neuilly/Levallois et à 398 € pour La Défense. C’est dire l’écart de valorisation au sein de la région parisienne.
Un écart qui, de surcroît, est allé croissant en 2014. Quand le loyer moyen de Paris 18/19/20ème arrondissements représentait 53% du loyer du QCA en 2013, il n’en fait par exemple plus que 51% en 2014. L’accroissement de l’écart n’est sans doute pas spectaculaire mais il traduit bien les différences d’environnement économique d’un marché à l’autre.
Évolution des loyers moyens en Île-de-France - Source : Knight Frank
Car les inoxydables ne peuvent faire oublier les ecchymoses et les blessés de l’année 2014. Il y en a, même si certaines adaptations, douloureuses, restent discrètes et se cachent sous un voile pudique.
Il n’y a guère que sur Péri-Défense que l’ajustement à la baisse des loyers haut de gamme a été franc et relativement massif, passant en un an de 390 à 350 € (-10%). Il faut dire que ce marché, qui ceinture La Défense, a été soumis à la concurrence sévère de son voisin et a été affaibli par l’importance de sa propre offre, contraignant les propriétaires à des révisions drastiques. Et à le faire savoir.
Ailleurs, le phénomène est plus discret. Prenons La Défense par exemple. Le loyer haut de gamme n’y a que peu bougé, au moins dans les valeurs faciales. Il est même légèrement reparti à la hausse, gagnant 10 € sur l’année, à 540 €. Ce secteur était pourtant sorti étrillé de l’année 2013, avec la plus faible activité transactionnelle en 12 années. Si le loyer haut de gamme peut y afficher une hausse, c’est grâce à des prises à bail dans quelques immeubles d’exception, à l’image de la tour Majunga. Mais cela ne saurait masquer une réalité : une très grande partie de l’activité transactionnelle s’est faite sur la base de valeurs n’excédant pas 500 €. Pour la plupart d’entre elles, les tours de dernière génération, récemment livrées, n’y échappent pas.
Il a fallu revoir à la baisse les ambitions initiales. La mesure en est donnée par un des programmes phares de restructuration, livré en 2011 et dont la commercialisation n’est toujours pas achevée. Alors que les valeurs de présentation de cette tour s’étageaient de 565 à 610 € en 2012, la dernière prise à bail dans l’immeuble s’est faite à 530 €.
Le loyer haut de gamme ne doit donc pas faire paravent. Les valeurs se sont bel et bien ajustées à la baisse en 2014. Et ce qui s’est vu à La Défense s’est vérifié sur tous les marchés de la périphérie parisienne.
Oui, inox et ecchymoses : l’année 2014 a exacerbé les différences à l’intérieur de la région parisienne en matière de valeurs. Éternels mouvements de balancier et d’ajustement réciproques entre marchés, ils ont sans doute été douloureux pour plus d’un propriétaire. Mais ils sont, à n’en pas douter, la clef d’un assainissement et d’un élan à venir.
Évolution des loyers haut de gamme en Île-de-France - Source : Knight Frank
02 Offre de bureaux : Paris encore dans la dèche, ou presque
L’impression d’une offre généreuse est un mythe répandu. Il demeure pourtant largement infondé : Paris reste une des villes les moins offreuses d’Europe.
Vous êtes à la recherche de bureaux pour votre entreprise. Franchement, ça ne devrait pas être trop difficile. Avec tous les panneaux de commercialisation qui fleurissent en ville, le choix s’annonce large… Après tout, le marché n’est-il pas aux mains de la demande en cette période de morosité économique ?
Sans vouloir briser ce bel optimisme, les choses ne sont pas si simples.
Que recherchez-vous au juste ? Un immeuble bien sûr, mais pas n’importe lequel. Non, votre préférence va, nous l’avons vu, pour le Grade A. Un de ces immeubles souples et efficaces, qui vous permettra de densifier vos bureaux si nécessaire, sans avoir à redéménager rapidement ou à subir les foudres de personnels mécontents parce que trop « serrés ». Un immeuble qui autorise la mise en œuvre efficace de votre organisation du travail, dans laquelle l’approche collaborative prend une place croissante. Et puis également un immeuble rationnel du point de vue des coûts et des charges. Pas une de ces passoires thermiques qui s’avèrent être des gouffres financiers, ni un de ces vieux zinzins qui ne respectent plus aucun des nouveaux standards environnementaux et qui ne vous apporte aucune sécurité légale ou sociale de long terme en la matière.
Vous recherchez aussi une adresse : pas forcément prestigieuse, surtout pas ostentatoire, mais suffisamment élégante et sérieuse pour appuyer l’image de votre entreprise.
Vient aussi parmi les critères la desserte, notamment en transports en commun. Elle doit vous assurer la pleine mobilité de vos salariés et un maximum de souplesse dans l’organisation du travail et des rendez-vous de vos équipes.
Pour finir, vous cherchez aussi un « cadre urbain » qualitatif. Comme vous ne pouvez pas forcément multiplier les salaires de tous vos employés, vous souhaitez leur offrir une adresse dans un quartier attractif. Un environnement motivant et susceptible de vous aider à conserver vos talents ou à en attirer de nouveaux.
Bref, vous avez compris que l’immobilier est tout à la fois un outil de production, un outil de ressources humaines et un outil marketing. Vous correspondez au portrait type du chef d’entreprise moderne.
Très inégalement répartie sur le territoire régional, l’offre de bureaux est en outre qualitativement inadaptée.
Le problème, c’est que des chefs d’entreprise tels que vous, il y en a beaucoup. Et cela réduit considérablement votre choix dans votre recherche de bureaux : vos critères sont en effet partagés par beaucoup.
Il s’avère en outre que l’impression d’une offre généreuse est largement infondée.
Quantitativement d’abord, les surfaces disponibles à la location en région parisienne représentaient 7,3% du parc de bureaux au terme de l’année 2014. L’offre totale est en légère hausse sur un an, passant de 3,9 millions à un peu moins de 4 millions de m², même si le taux de vacance affiche de son côté une quasi-stabilité, en raison de l’augmentation de la taille du parc.
Tout aussi impressionnants que soient ces 4 millions de m² libres d’occupation, ces chiffres ne traduisent absolument pas une situation de suroffre globale en Île-de-France. Certes, la région parisienne ne peut plus se prévaloir du plus faible taux de vacance d’Europe, contrairement à ce qui a longtemps été le cas. D’autres marchés ont connu une baisse de l’offre beaucoup plus marquée. Londres est ainsi parvenu à passer en dessous de Paris, émargeant à 6,2% de vacance à fin 2014. Mais si Paris ne détient plus ce record, elle continue de s’inscrire en troisième place, juste derrière Hambourg. Pas si mal ! D’autant que les autres métropoles européennes affichent des taux de vacance souvent bien plus élevés. Berlin est à près de 8% et Stockholm à 9,1%. Toutes les autres sont au-dessus de la barre des 10% : Bruxelles à 10,2%, Francfort à 10,7%, Madrid à 11,5%, Varsovie à 16,3%, Moscou à 16,4 % et Saint‑Pétersbourg à 17%.
C’est dire l’hétérogénéité du continent européen en la matière et le niveau de sécurité exceptionnel que représente le marché parisien pour les investisseurs.
Une hétérogénéité qui n’est toutefois pas l’apanage de l’Europe : en son sein, la région parisienne réserve elle aussi une grande diversité de profils.
Pour faire simple, les marchés de Paris intra-muros se situent tous en dessous de la moyenne du taux de vacance régional. En dehors du boulevard périphérique par contre, les marchés affichent des taux supérieurs, avec une pointe à près de 14% sur Péri‑Défense (Rueil-Malmaison, Nanterre, Courbevoie et Puteaux hors Défense). L’écart avec Paris 5/6/7ème arrondissements, sur lequel la vacance peine à atteindre les 3,0%, est saisissant. Le QCA plafonne de son côté juste au‑dessus de 5%. C’est faible.
Et ça ne va pas en s’arrangeant : les taux de vacance sur la ville centre sont en effet pour la plupart à la baisse en tendance annuelle.
Les utilisateurs en quête de bureaux sont donc confrontés à un choix quantitativement limité sur les secteurs les plus recherchés. Même à La Défense, marché malade de l’année 2013, la reprise de l’activité transactionnelle tout au long de l’année 2014 a initié un mouvement de décrue de l’offre disponible.
Mais la principale limite qui se pose au choix des utilisateurs reste qualitative.
Taux de vacance à fin 2014 en Île-de-France et en Europe - Source : Knight Frank
C’est ce qui explique l’appétence des utilisateurs pour les surfaces de Grade A (voir notre encadré « Grade A : Cet éclatant objet du désir »). Force est ainsi de constater que l’Île-de‑France est cruellement déficitaire en offre neuve ou restructurée. Celle-ci ne représentait que 18% des disponibilités proposées en fin d’année 2014 en Île-de‑France. C’est encore moins que les 22% enregistrés un an plus tôt. Pour illustrer l’insuffisance, il suffit de comparer ce ratio avec celui observé dans la consommation des utilisateurs : 81% des surfaces placées via les transactions de plus de 5 000 m² en 2014 étaient du Grade A. Le déséquilibre est flagrant et il est récurrent : 70% des grandes surfaces consommées en 2012 correspondaient à du Grade A et l’année 2013 était déjà montée à 80%. En dehors du Grade A, les grands utilisateurs se reportent presque systématiquement sur d’autres types de surfaces de qualité, notamment les immeubles construits ou restructurés depuis une dizaine d’années et remis sur le marché, à l’image de Cœur Défense ou de la tour Initiale.
C’est dire que décidément, le choix proposé aux utilisateurs est loin d’être aussi riche qu’on l’imagine souvent. Ce n’est pas vraiment la dèche, mais on en approche parfois…
En effet, les disponibilités en Grade A sont très inégalement réparties sur la région parisienne. Elles ne représentent que 12% de l’offre sur le QCA et 11% sur le reste de Paris intra-muros quand elles montent à 15% sur la Première Couronne, 26% sur le Croissant Ouest et qu’elles atteignent un pic à près de 43% sur La Défense.
Là, le choix est plus vaste. Mais si la plupart de ces immeubles répondent entièrement aux attentes techniques des utilisateurs, certains d’entre eux vont avoir un handicap au niveau de l’appréciation de leur emplacement. Il y a des immeubles techniquement de Grade A qui ne peuvent être que des choix par défaut et sont difficilement assimilables à des immeubles Prime.
Pas si facile de chercher des bureaux en région parisienne !
Évolution des taux de vacance en Île-de-France - Sources : Knight Frank, ORIE
Grade A : Cet éclatant objet du désir
Une véritable razzia. Le quatrième trimestre 2014 est venu corriger une impression de déclin de la part du Grade A (surfaces neuves ou restructurées de première main) dans l’activité transactionnelle. Il a au contraire témoigné et confirmé avec éclat l’attrait que ces surfaces exercent sur les entreprises. Au final, l’année 2014 se clôt sur une part du Grade A de 81% dans l’activité transactionnelle générée par les transactions de plus de 5 000 m². C’est quasiment la même part que celle observée en 2013 (80%) et plus que les 70% de 2012.
Des baisses ponctuelles peuvent avoir lieu. C’était le cas en 2014 jusqu’à la sortie de l’été. Mais il ne faut donc pas y voir de désintérêt des utilisateurs pour ces immeubles de dernière génération, bardés de labels et de certifications. Si le Grade A baisse parfois dans l’activité transactionnelle, c’est uniquement parce qu’il n’existe pas, ou pas assez. Il ne représente en moyenne que 18% des disponibilités en Île‑de-France et tombe à son étiage sur le QCA comme sur le reste de Paris intra-muros. Seuls quelques marchés atypiques, à l’image de La Défense, échappent à la pénurie. C’est d’ailleurs sans doute une des clefs du succès de ce quartier d’affaires dédié aux grands utilisateurs en 2014.
Tout indique que le Grade A est en effet au centre de l’intérêt des entreprises. Il faut dire qu’elles ont un intérêt rationnel à le convoiter. Tout simplement parce que ces surfaces neuves ou restructurées sont commercialisées aujourd’hui à des niveaux de loyers attractifs, quasi équivalents à ceux qu’ils étaient il y a une douzaine d’années (soit la durée d’un bail long), alors qu’en contrepartie, ils apportent des gains significatifs. Songeons en effet qu’en moins de 15 ans, les progrès en termes d’efficacité (taux d’occupation de l’immeuble par les postes de travail et ratio moyen de surface par poste de travail) sur un immeuble neuf sont de l’ordre de 30% tandis que les niveaux moyens de charges affichent une baisse qui dépasse régulièrement les 30%.
Faute de Grade A disponible, les entreprises cherchent des substituts. En 2013, elles avaient privilégié les précommercialisations. Elles consommaient des surfaces qui n’existaient pas encore. Le phénomène n’a pas disparu mais il ne suffit pas toujours. Alors les entreprises se reportent sur les immeubles construits ou restructurés depuis une dizaine d’années et remis sur le marché suite à une libération. Ces surfaces restent de très bonne qualité même si elles n’offrent pas tous les avantages du Grade A. C’est ce qui s’est produit jusqu’à l’été 2014.
Il y a bel et bien une course à la qualité. Par-delà ses parts de marché, le Grade A est et restera cet éclatant objet du désir des entreprises.
Des baisses ponctuelles peuvent avoir lieu. C’était le cas en 2014 jusqu’à la sortie de l’été. Mais il ne faut donc pas y voir de désintérêt des utilisateurs pour ces immeubles de dernière génération, bardés de labels et de certifications. Si le Grade A baisse parfois dans l’activité transactionnelle, c’est uniquement parce qu’il n’existe pas, ou pas assez. Il ne représente en moyenne que 18% des disponibilités en Île‑de-France et tombe à son étiage sur le QCA comme sur le reste de Paris intra-muros. Seuls quelques marchés atypiques, à l’image de La Défense, échappent à la pénurie. C’est d’ailleurs sans doute une des clefs du succès de ce quartier d’affaires dédié aux grands utilisateurs en 2014.
Tout indique que le Grade A est en effet au centre de l’intérêt des entreprises. Il faut dire qu’elles ont un intérêt rationnel à le convoiter. Tout simplement parce que ces surfaces neuves ou restructurées sont commercialisées aujourd’hui à des niveaux de loyers attractifs, quasi équivalents à ceux qu’ils étaient il y a une douzaine d’années (soit la durée d’un bail long), alors qu’en contrepartie, ils apportent des gains significatifs. Songeons en effet qu’en moins de 15 ans, les progrès en termes d’efficacité (taux d’occupation de l’immeuble par les postes de travail et ratio moyen de surface par poste de travail) sur un immeuble neuf sont de l’ordre de 30% tandis que les niveaux moyens de charges affichent une baisse qui dépasse régulièrement les 30%.
Faute de Grade A disponible, les entreprises cherchent des substituts. En 2013, elles avaient privilégié les précommercialisations. Elles consommaient des surfaces qui n’existaient pas encore. Le phénomène n’a pas disparu mais il ne suffit pas toujours. Alors les entreprises se reportent sur les immeubles construits ou restructurés depuis une dizaine d’années et remis sur le marché suite à une libération. Ces surfaces restent de très bonne qualité même si elles n’offrent pas tous les avantages du Grade A. C’est ce qui s’est produit jusqu’à l’été 2014.
Il y a bel et bien une course à la qualité. Par-delà ses parts de marché, le Grade A est et restera cet éclatant objet du désir des entreprises.
Quartier Central des Affaires : Étalon-or
+17%... Avec un total de 378 000 m², l’activité transactionnelle sur le QCA a gagné 56 000 m² supplémentaires au cours de l’année 2014. La progression est nettement supérieure à la moyenne régionale (+13%).
Elle n’est certes pas aussi spectaculaire que celle observée sur La Défense mais elle n’en est pas moins remarquable : ces +17% sont en effet enregistrés sur un des rares secteurs d’Île‑de-France à ne pas s’être effondré en 2013. Contrairement à La Défense, le QCA ne bénéficiait donc pas en 2014 d’un effet de base favorable.
Remarquable, le résultat de l’activité transactionnelle sur le QCA l’est à un autre titre : il s’agit en effet du marché le plus cher de la région parisienne. L’environnement économique déprimé et les craintes de beaucoup d’entreprises auraient logiquement dû conduire à en détourner les utilisateurs. Il n’en a rien été. Pourquoi ?
D’abord parce que toutes les entreprises ne sont pas en crise. Le solde de l’emploi tertiaire est d’ailleurs resté positif en Île-de-France en 2014. Beaucoup de sociétés continuent de créer une valeur ajoutée importante et certaines sont en croissance : elles peuvent donc s’offrir les multiples avantages du QCA (centralité, proximité, desserte, image, attractivité, etc...).
Ensuite parce que, justement, il y a ces avantages qui viennent en déduction des coûts immobiliers directs. Les gains de productivité que l’emplacement autorise compensent ainsi une partie des surcoûts de loyers et les rendent acceptables à un panel beaucoup plus large d’entreprises, qui sont simplement bien-portantes. Le QCA n’est pas la chasse gardée exclusive des startups ou des machines à cash…
C’est d’ailleurs une de ses forces sur le marché locatif et une des explications à sa résilience dans un environnement régional beaucoup plus troublé et volatile. Oui, le QCA sert d’étalon du marché locatif : mètre étalon mais surtout, étalon-or.
Elle n’est certes pas aussi spectaculaire que celle observée sur La Défense mais elle n’en est pas moins remarquable : ces +17% sont en effet enregistrés sur un des rares secteurs d’Île‑de-France à ne pas s’être effondré en 2013. Contrairement à La Défense, le QCA ne bénéficiait donc pas en 2014 d’un effet de base favorable.
Remarquable, le résultat de l’activité transactionnelle sur le QCA l’est à un autre titre : il s’agit en effet du marché le plus cher de la région parisienne. L’environnement économique déprimé et les craintes de beaucoup d’entreprises auraient logiquement dû conduire à en détourner les utilisateurs. Il n’en a rien été. Pourquoi ?
D’abord parce que toutes les entreprises ne sont pas en crise. Le solde de l’emploi tertiaire est d’ailleurs resté positif en Île-de-France en 2014. Beaucoup de sociétés continuent de créer une valeur ajoutée importante et certaines sont en croissance : elles peuvent donc s’offrir les multiples avantages du QCA (centralité, proximité, desserte, image, attractivité, etc...).
Ensuite parce que, justement, il y a ces avantages qui viennent en déduction des coûts immobiliers directs. Les gains de productivité que l’emplacement autorise compensent ainsi une partie des surcoûts de loyers et les rendent acceptables à un panel beaucoup plus large d’entreprises, qui sont simplement bien-portantes. Le QCA n’est pas la chasse gardée exclusive des startups ou des machines à cash…
C’est d’ailleurs une de ses forces sur le marché locatif et une des explications à sa résilience dans un environnement régional beaucoup plus troublé et volatile. Oui, le QCA sert d’étalon du marché locatif : mètre étalon mais surtout, étalon-or.
Tuesday, 17 February 2015
01 Consommation de bureaux : Le lièvre et la tortue
Le marché locatif était au rendez-vous. Nous l’attendions légèrement au-dessus de la barre des deux millions de m² placés sur la région parisienne, histoire d’oublier les déceptions de l’année 2013 [1]. Il termine finalement à
2,1 millions de m² pour 2014.
L’Île-de-France affiche une progression de 13% de la consommation de bureaux sur 2014. Mais cette moyenne cache de profondes disparités et ce sont les grands noms qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu.
Contrat rempli donc. Le marché s’est pourtant fait tour à tour lièvre et tortue tout au long de l’année, jouant avec les nerfs des observateurs et de ses acteurs. Après un démarrage en fanfare, avec une progression de l’activité transactionnelle de 28% sur le premier semestre, l’été 2014 a marqué un brusque ralentissement. Il a fallu attendre les résultats du quatrième trimestre, de nouveau en nette progression, pour que les inquiétudes soient levées. Au final, la demande placée a progressé de 13% en volume.
À 2,1 millions de m², 2014 s’apparente à 2005 ou 2010, soit autant d’années qui avaient inauguré une période haussière de l’activité transactionnelle sur le marché francilien. Alors, 2014 marque-t-elle l’entrée dans un nouveau cycle ? Les perspectives pour 2015 sont favorables (voir, dans les Perspectives, notre article Consommation de bureaux : « Same players play again ») et pourraient le laisser croire. Il serait toutefois aventureux de s’enfermer dans une lecture trop ordonnée et logique des évolutions du marché. L’instabilité de l’activité transactionnelle en 2014 en témoigne. Si cycles il y a encore sur le marché locatif, ils semblent bien se raccourcir.
La progression de la demande placée en 2014, ainsi que sa volatilité, trouvent pour une grande part leur origine dans un phénomène : le retour sur le marché des grands utilisateurs, à la recherche de surfaces de plus de 5 000 m². Plus précisément, ce sont même les plus grands d’entre eux (ceux qui signent des baux supérieurs à 20 000 m²) qui ont fait la différence. De véritables lièvres en 2014 ! Sur ce segment, l’activité transactionnelle explose, avec une hausse de 54%. En 13 transactions, ce sont plus de 410 000 m² de bureaux qui ont été loués, soit 20% de la demande placée totale. 20% en à peine plus de 10 transactions : c’est dire l’inexorabilité des fluctuations de l’activité transactionnelle.
La reprise du marché locatif observée en 2014 est-elle à ce titre une reprise en trompe-l’œil, artificiellement entretenue par quelques « méga-deals » dont beaucoup se font d’ailleurs hors marché ? La réponse est non. D’autres segments de surfaces sont en effet en progression. C’est le cas des transactions de 5 000 à 20 000 m², pour lesquelles la hausse est plus modeste mais néanmoins de 9% (435 000 m² en 48 transactions). Et c’est aussi celui des petites surfaces. Les utilisateurs de moins de 1 000 m² ont été particulièrement dynamiques en 2014, avec une progression de 26% de leur consommation de bureaux. On imagine la multitude d’entreprises concernées ici !
À vrai dire, s’il est un sujet de vigilance que révèle l’analyse de l’activité transactionnelle par tranches de surfaces, c’est le ralentissement observé sur le segment des deals de taille moyenne (1 000 à 5 000 m²). Ils se sont faits tortues. Là, un recul est en effet à observer, même s’il reste modeste : -7%.
Faut-il y voir la manifestation des difficultés de beaucoup d’entreprises de taille moyenne et intermédiaire dans la conjoncture économique actuelle ? Sans doute en partie. D’ailleurs, de telles difficultés pourraient également expliquer partiellement la performance observée sur le segment des petites transactions : contraintes de réduire coûts et voilure, certaines entreprises intermédiaires se repositionneraient sur des surfaces de bureaux de moins de 1 000 m². Mais une telle explication ne saurait suffire. Le marché locatif francilien a sa part de responsabilité dans les difficultés observées sur le segment des surfaces moyennes. Il y a une explication qui lui est endogène et qui joue probablement un rôle essentiel : l’inadaptation de l’offre à la demande. Si une entreprise ne peut pas trouver, pour un prix qui lui convient, des surfaces de bureaux plus qualitatives, plus efficaces et mieux placées que celles qu’elle occupe actuellement, quel intérêt aurait-elle à assumer le coût d’un déménagement ? À peu près aucun… Et le problème est sans doute particulièrement prégnant pour les entreprises intermédiaires, qui n’ont pas un accès naturel aux précommercialisations en tant que moyen de contournement des insuffisances de l’offre immédiate.
La métaphore du lièvre et de la tortue correspond également très bien à l’analyse de la géographie de l’activité transactionnelle. La Défense apparaît comme le champion incontestable de l’année 2014. Le quartier d’affaires est allé vite et il a tenu le rythme tout au long de l’année. La demande placée y retrouve un niveau proche de ses sommets et progresse de 133% par rapport à l’année précédente. Il faut dire que 2013 avait été particulièrement déprimante pour La Défense (voir notre article « La Défense : Triomphe de la raison »).
Au-delà de La Défense, 2014 s’avère être un excellent cru pour les secteurs les plus établis et les plus reconnus : l’activité transactionnelle sur le QCA a ainsi augmenté de 17%, tandis qu’elle a gagné 38% sur Neuilly/Levallois.
De façon plus anecdotique, quelques micromarchés réalisent également de belles ou très belles performances au terme de l’année 2014, à l’image de Paris 5/6/7ème arrondissements ou de Paris 18/19/20ème arrondissements.
Logiquement, le succès des marchés les plus nodaux s’est fait au détriment de leurs périphéries. Celles-ci se nourrissent souvent des entreprises qui n’ont pu trouver de solution aux emplacements centraux. L’année 2014 aura été dure pour ces marchés de déport ou de substitution, qui affichent parfois des reculs significatifs.
[1] Knight Frank, Paris Vision 2014, : « (…) la barre symbolique des 2 000 000 de m² serait franchie en 2014. De combien ? L’expérience conduit à la prudence mais il paraît peu probable, pour l’heure, de monter très au‑dessus. », page 21
2,1 millions de m² pour 2014.
L’Île-de-France affiche une progression de 13% de la consommation de bureaux sur 2014. Mais cette moyenne cache de profondes disparités et ce sont les grands noms qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu.
Contrat rempli donc. Le marché s’est pourtant fait tour à tour lièvre et tortue tout au long de l’année, jouant avec les nerfs des observateurs et de ses acteurs. Après un démarrage en fanfare, avec une progression de l’activité transactionnelle de 28% sur le premier semestre, l’été 2014 a marqué un brusque ralentissement. Il a fallu attendre les résultats du quatrième trimestre, de nouveau en nette progression, pour que les inquiétudes soient levées. Au final, la demande placée a progressé de 13% en volume.
À 2,1 millions de m², 2014 s’apparente à 2005 ou 2010, soit autant d’années qui avaient inauguré une période haussière de l’activité transactionnelle sur le marché francilien. Alors, 2014 marque-t-elle l’entrée dans un nouveau cycle ? Les perspectives pour 2015 sont favorables (voir, dans les Perspectives, notre article Consommation de bureaux : « Same players play again ») et pourraient le laisser croire. Il serait toutefois aventureux de s’enfermer dans une lecture trop ordonnée et logique des évolutions du marché. L’instabilité de l’activité transactionnelle en 2014 en témoigne. Si cycles il y a encore sur le marché locatif, ils semblent bien se raccourcir.
Evolution de la demande placée en Île-de-France (en m²) - Source : Knight Frank
La progression de la demande placée en 2014, ainsi que sa volatilité, trouvent pour une grande part leur origine dans un phénomène : le retour sur le marché des grands utilisateurs, à la recherche de surfaces de plus de 5 000 m². Plus précisément, ce sont même les plus grands d’entre eux (ceux qui signent des baux supérieurs à 20 000 m²) qui ont fait la différence. De véritables lièvres en 2014 ! Sur ce segment, l’activité transactionnelle explose, avec une hausse de 54%. En 13 transactions, ce sont plus de 410 000 m² de bureaux qui ont été loués, soit 20% de la demande placée totale. 20% en à peine plus de 10 transactions : c’est dire l’inexorabilité des fluctuations de l’activité transactionnelle.
La reprise du marché locatif observée en 2014 est-elle à ce titre une reprise en trompe-l’œil, artificiellement entretenue par quelques « méga-deals » dont beaucoup se font d’ailleurs hors marché ? La réponse est non. D’autres segments de surfaces sont en effet en progression. C’est le cas des transactions de 5 000 à 20 000 m², pour lesquelles la hausse est plus modeste mais néanmoins de 9% (435 000 m² en 48 transactions). Et c’est aussi celui des petites surfaces. Les utilisateurs de moins de 1 000 m² ont été particulièrement dynamiques en 2014, avec une progression de 26% de leur consommation de bureaux. On imagine la multitude d’entreprises concernées ici !
À vrai dire, s’il est un sujet de vigilance que révèle l’analyse de l’activité transactionnelle par tranches de surfaces, c’est le ralentissement observé sur le segment des deals de taille moyenne (1 000 à 5 000 m²). Ils se sont faits tortues. Là, un recul est en effet à observer, même s’il reste modeste : -7%.
Évolution de l’activité transactionnelle par tranche de surfaces en 2014 - Source : Knight Frank
Répartition de l’activité transactionnelle par tranche de surfaces en 2014 - Source : Knight Frank
Faut-il y voir la manifestation des difficultés de beaucoup d’entreprises de taille moyenne et intermédiaire dans la conjoncture économique actuelle ? Sans doute en partie. D’ailleurs, de telles difficultés pourraient également expliquer partiellement la performance observée sur le segment des petites transactions : contraintes de réduire coûts et voilure, certaines entreprises intermédiaires se repositionneraient sur des surfaces de bureaux de moins de 1 000 m². Mais une telle explication ne saurait suffire. Le marché locatif francilien a sa part de responsabilité dans les difficultés observées sur le segment des surfaces moyennes. Il y a une explication qui lui est endogène et qui joue probablement un rôle essentiel : l’inadaptation de l’offre à la demande. Si une entreprise ne peut pas trouver, pour un prix qui lui convient, des surfaces de bureaux plus qualitatives, plus efficaces et mieux placées que celles qu’elle occupe actuellement, quel intérêt aurait-elle à assumer le coût d’un déménagement ? À peu près aucun… Et le problème est sans doute particulièrement prégnant pour les entreprises intermédiaires, qui n’ont pas un accès naturel aux précommercialisations en tant que moyen de contournement des insuffisances de l’offre immédiate.
La métaphore du lièvre et de la tortue correspond également très bien à l’analyse de la géographie de l’activité transactionnelle. La Défense apparaît comme le champion incontestable de l’année 2014. Le quartier d’affaires est allé vite et il a tenu le rythme tout au long de l’année. La demande placée y retrouve un niveau proche de ses sommets et progresse de 133% par rapport à l’année précédente. Il faut dire que 2013 avait été particulièrement déprimante pour La Défense (voir notre article « La Défense : Triomphe de la raison »).
Au-delà de La Défense, 2014 s’avère être un excellent cru pour les secteurs les plus établis et les plus reconnus : l’activité transactionnelle sur le QCA a ainsi augmenté de 17%, tandis qu’elle a gagné 38% sur Neuilly/Levallois.
De façon plus anecdotique, quelques micromarchés réalisent également de belles ou très belles performances au terme de l’année 2014, à l’image de Paris 5/6/7ème arrondissements ou de Paris 18/19/20ème arrondissements.
Logiquement, le succès des marchés les plus nodaux s’est fait au détriment de leurs périphéries. Celles-ci se nourrissent souvent des entreprises qui n’ont pu trouver de solution aux emplacements centraux. L’année 2014 aura été dure pour ces marchés de déport ou de substitution, qui affichent parfois des reculs significatifs.
Demande placée 2014
Concernant ces derniers, le catastrophisme n’est toutefois pas de mise : ces contre‑performances ne signifient pas, ou pas forcément, une désaffection durable des entreprises. Beaucoup de ces secteurs avaient d’ailleurs tiré profit de l’environnement de 2013. Ce qu’ils paient au terme de 2014 est sans doute davantage en lien avec l’attractivité de leur offre et l’opportunité de leur positionnement prix.
Il en va ainsi. Il y a des lièvres et des tortues sur le marché locatif. Et il arrive que certains lièvres se changent en tortues. Ou inversement. C’est une bien curieuse évolution des espèces mais elle est indiscutable…
Localisation de l’activité transactionnelle et évolution comparée des différents marchés - Source : Knight Frank
[1] Knight Frank, Paris Vision 2014, : « (…) la barre symbolique des 2 000 000 de m² serait franchie en 2014. De combien ? L’expérience conduit à la prudence mais il paraît peu probable, pour l’heure, de monter très au‑dessus. », page 21
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