03 Prix et rendements : Le silence est d'or

Le silence a autant d’importance que les notes. Haydn, Bach ou Beethoven l’ont traité en véritable motif. Il met en tension, en attention et ouvre un nouvel acte.
À ce titre, son usage dépasse largement la musique. Il est là, intemporel, toujours discret, parfois secret, même en économie. Sur le marché de l’investissement ? Il est plus que jamais d’actualité. Pas ou peu de bruits sur les taux de rendement, pas ou peu de mouvements. Discrétion. Immobilisme apparent. Chuuut, silence...

Compris entre 4,00 et 4,25%, le taux de rendement Prime n’a guère bougé sur le QCA. Il s’est toutefois élargi aux Trophy Assets bureaux.

Reconnaissons-le, la compétition acharnée à laquelle se livrent les candidats à l’acquisition d’un actif immobilier ne facilite guère la transparence. La communication sur les valeurs et sur les taux de rendement auxquels les transactions se concluent est plus que lacunaire dans l’environnement actuel. Confidentialité, secret des affaires. On évoque là de l’or et le silence lui est associé.
En outre, le taux de rendement Prime sur le QCA n’a guère bougé au cours de l’année 2014. À la fin 2013 déjà, il s’inscrivait dans une fourchette de 4,00 à 4,25% pour les actifs comprenant une forte composante commerces. Un an plus tard, la fourchette est identique. Tout au plus peut‑on noter qu’elle s’est étendue au-delà de la composante commerces, pour gagner des Trophy Assets bureaux, à l’image du 61 Monceau.

Pas de mouvement donc sur cette donnée phare, qui sert d’étalon au marché. 2014 a été une année de consolidation sur le QCA. Cela ne revient pas à dire que l’équilibre trouvé soit appelé à durer.
D’abord parce que l’avantage offert par le compartiment immobilier en termes de rentabilité rend possible une reprise de la contraction des taux.
Ensuite, parce que les équilibres internes à l’Île-de-France ont été modifiés. L’écart de valorisation entre le QCA et certains autres marchés (Paris intra-muros et La Défense) s’est en effet réduit au terme de l’année 2014. À la marge certes, mais cet aplanissement est tout de même compris entre 25 et 50 points de base. C’est le cas avec le 12ème et le 13ème arrondissements par exemple, où les taux Prime s’inscrivent désormais entre 4,75 et 5,25%, soit un écart de 75 à 100 points de base avec le QCA. Un an auparavant, cet écart était de 125 à 150 points de base.

L’Île-de-France reste loin d’un « socialisme » géographique mais l’écart de valorisation entre les différents marchés s’est réduit en 2014.

Même réduction avec La Défense, qui offre désormais un spread positif avec le QCA de 175 à 225 points de base, au lieu des 200 à 250 points de base enregistrés fin 2013.

Le marché de l’investissement est encore très loin d’un « socialisme » géographique mais force est de constater que les écarts, d’un territoire à l’autre, entre immeubles Prime se sont plutôt réduits.

Ce mouvement ne se vérifie par contre pas du tout au niveau de la valorisation des différentes qualités d’actifs. Au sein d’un même secteur géographique de marché, l’écart de rendement observé entre un immeuble Core et un immeuble vecteur de risques a eu tendance à s’élargir au cours de l’année 2014. C’est la poursuite d’une tendance déjà initiée en 2013. Les vendeurs ont accepté de revoir à la baisse certaines de leurs exigences. Et c’est sans doute ce qui a permis la conclusion de plusieurs transactions en dehors du Core et du Core plus. Mais là aussi, le silence est d’or.

Évolution des taux de rendement Prime sur Paris Quartier Central des Affaires - Source : Knight Frank

Fourchette des taux de rendement Prime par secteur géographique - Source : Knight Frank