Le marché en carte : Rang 15 et strapontins

Les soirs de premières, les places sont trop rares et souvent chères. Même quand elles sont nombreuses, comme à l’Opéra Bastille, il n’est pas évident d’en obtenir une pour le premier balcon ou le parterre. Encore moins pour le rang 15, cette rangée de 42 fauteuils située à la moitié de la salle, offrant une vue en léger surplomb et de la place pour les jambes ainsi qu’un accès direct aux sorties latérales. S’y asseoir c’est instantanément obtenir la reconnaissance VIP.
Les soirs de premières, il y a ceux du rang 15. Il y a les autres, qui ont payé des fauteuils moins privilégiés bien qu’encore inaccessibles à beaucoup et ceux qui se satisfont d’un strapontin. Il y a également les habitués qui se sont jetés sur les places à 5 euros : des places semi-debout, en galeries, mais à ce prix-là mieux vaut ne pas trop discuter… Et puis enfin, il y a ceux qui n’ont pas décroché le précieux sésame ou y ont renoncé : ce sont ceux, peut-être les plus nombreux, qui ne sont pas là.

Répartition géographique et trimestrielle des volumes investis en Île-de-France en 2014 - Source : Knight Frank

Le marché de l’investissement en 2014, c’était un formidable soir de première. Un marché avec un parterre et des premiers balcons, ultra courus et recherchés. Avec aussi des deuxièmes balcons et des galeries, davantage réservés aux initiés et aux acteurs ayant une belle endurance.

Le parterre ? Le QCA indiscutablement ! Il a brillé de tous ses feux, attirant un peu plus de 4 milliards d’euros d’investissement en actifs tertiaires, soit une hausse de 47% par rapport à 2013, supérieure à la moyenne régionale. Bien sûr, ce n’est pas la plus forte progression observée en Île-de-France mais elle n’en est pas moins remarquable, se faisant sur une position dominante du QCA. Pour 2014, il concentre 24% du volume total placé en région parisienne. Et cette part aurait sans doute pu monter encore si davantage d’actifs y avaient été proposés à la vente. Une telle demande est la conséquence de stratégies d’investissement qui privilégient majoritairement la recherche de sécurité, la liquidité et la profondeur de marché.

En manque d’opportunités, les acquéreurs ont regardé à proximité du QCA. Le reste de Paris intra‑muros a ainsi joué les premiers balcons. Tiré par les cessions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros, telles que celle du centre commercial Beaugrenelle ou du siège d’Amundi dans le 15ème arrondissement, celle du siège de Critéo, rue Blanche dans le 9ème ou encore celle d’Arc en Seine dans le 13ème, ce vaste secteur s’est ainsi offert le luxe de griller la politesse au QCA et de le dépasser légèrement en termes de volumes investis. Un peu plus de 4,1 milliards d’euros y ont été placés (soit 25% du total régional). La progression est de +108% en un an !

La Défense réalise également une très belle année 2014, qui pourrait la placer en premier balcon. Les placements s’y élèvent à près de 1,9 milliard d’euros, en hausse de 101%. Une telle performance est toutefois à considérer avec un peu de prudence, compte tenu de la prépondérance de la cession de Cœur Défense dans ces résultats. La Défense, encore frappée par un taux de vacance important, continue de susciter des interrogations chez de nombreux investisseurs.

Elle fait ainsi la liaison avec les deuxièmes balcons et les galeries. Ces emplacements, plus méconnus et variés, offrent parfois de bons angles de vue, une qualité d’écoute acceptable ou des opportunités imbattables en matière de prix. Mais pour identifier ces opportunités, il vaut mieux s’y connaître et il est nécessaire d’avoir la capacité de portage pour en tirer pleinement profit. Ce ne sont pas les acquisitions les plus faciles. Beaucoup d’investisseurs s’en sont ainsi détournés ou ont mis trop longtemps pour se décider. Et cela s’est traduit par une baisse des volumes placés sur le Croissant Ouest (-15%) et sur la Première Couronne (-8%).

Dans l’éclat général de ce soir de première, cette contre-performance est passée relativement inaperçue. Mais après la première viennent les représentations normales. Peut-être le rang 15 sera‑t-il alors un peu moins pris d’assaut et les galeries plus appréciées.

Localisation de l’activité à l’investissement et évolution comparée des différents marchés -  Source : Knight Frank