Perspectives 2 - Taux de rendement : Paris Yields aka Compression Remix

L’environnement économique qui se met progressivement en place et qui se déploiera au cours des prochains mois devrait avoir des conséquences pour les taux de rendement observés sur le marché francilien. L’air de la compression, en version remixée, pourrait en effet de nouveau imposer son rythme, après s’être interrompu en 2014.

L’hypothèse d’une baisse de 50 points de base sur le rendement offert par les actifs Prime semble réaliste pour 2015.

Compression Remix, hit de 2015 ?
Les raisons d’y croire ne manquent pas. Encouragée par la baisse de l’euro et par l’assouplissement des financements bancaires, l’abondance de la demande en actifs immobiliers devrait se heurter de plus en plus frontalement au manque d’immeubles Core mis en vente. Inévitablement, la compétition entre acquéreurs induira des tensions à la hausse sur les prix et donc une baisse des taux de rendement.
Une telle baisse aurait en outre une certaine rationalité, qui permet d’exclure l’hypothèse d’une bulle sur le compartiment immobilier, au moins à court terme. Bien sûr, si le taux de rendement Prime passe en dessous de la barre des 4,00% sur le QCA, il se positionnera à son plus bas niveau historique. Un niveau seulement observé en 2007, avant que n’éclate la tourmente financière qui allait plonger nos économies dans la pire crise en plus de cinquante ans. Mais comparer des valeurs nominales n’a guère de sens. Il y a en effet une différence majeure entre la situation actuelle et celle qui prévalait en 2007 : le différentiel de rendement qu’offre l’immobilier tertiaire par rapport aux autres types de placements, notamment obligataires, n’a jamais été aussi important. À la fin 2014, il était de près de 3,20%. En 2007, le rendement immobilier était passé en dessous de l’obligataire.
Il serait logique que le différentiel de rendement ne se maintienne pas à un tel niveau. Comme il semble exclu, sauf nouvelle crise majeure de la zone euro, que les rendements obligataires remontent significativement, la réduction du différentiel ne peut passer que par une baisse des rendements immobiliers Prime.

Le mouvement ne fait guère de doute. Il est par contre plus difficile d’en anticiper l’ampleur. En observant les 15 dernières années, le différentiel offert par l’immobilier est de 1,65% en moyenne. Nous sommes à plus de 150 points de base au-dessus. Il y a donc une marge substantielle d’adaptation. Autant le dire clairement, il paraît exclu qu’elle soit consommée au cours de l’année 2015. Mais l’hypothèse d’une baisse de 50 points de base environ semble réaliste.

Une telle compression des taux de rendement Prime entraînerait logiquement des adaptations sur les autres actifs immobiliers, moins qualitatifs et plus risqués. Il ne faut pas espérer une baisse de même ampleur que pour les actifs Prime. Mais la remontée des taux qui les concernent, observée en 2013 et 2014, devrait s’interrompre et certains ajustements à la baisse pourraient intervenir.

Compression Remix s’annonce bel et bien comme le tube qui fera vibrer le marché en 2015.